Notarkosten Eigentumswohnung 2026: WEG, Teilungserklärung, Bauträger

Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt die gleiche Tabelle-B-Beurkundungsgebühr wie beim Hauskauf — aber mehrere wohnungseigentumsrechtliche Sonderposten heben die Rechnung typisch um 200 bis 800 € an: Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, MaBV-Ratenplan-Vergütung beim Bauträger (KV 22113), und ggf. Teilungserklärungs-Anpassungen. Wir zeigen alle WEG-spezifischen Kostenpunkte und rechnen drei typische Konstellationen durch. Der größte praktische Unterschied zum Hauskauf liegt nicht in der reinen Beurkundungsgebühr, sondern in der Komplexität der mitzubeurkundenden Anlagen — Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeld-Vorauszahlungs-Regelung, ggf. mehrere Sondernutzungsrechte für Stellplatz, Keller und Garten.

Ein typischer ETW-Notartermin dauert 60 bis 90 Minuten und enthält neben dem eigentlichen Kaufvertrag den Bezug auf die Teilungserklärung (oft 30 bis 80 Seiten), die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG und die Klärung des Hausgeld-Standes über eine Verwalter-Bestätigung. Bei einem freistehenden Haus entfällt all das. Die durchschnittliche Beurkundungs-Vorbereitung beim Notar dauert für eine Wohnung deutlich länger als für ein gleich teures Haus — sichtbar wird das beim Käufer aber nur in den seltensten Fällen über eine spürbar höhere Auslagenpauschale (gedeckelt auf 20 € nach Anlage 1 GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025)) oder zusätzliche Beglaubigungen. Die meisten Mehrkosten ergeben sich aus klar isolierten Positionen wie KV 22113 (Bauträger-MaBV).

Quick Answer: Eigentumswohnungs-Notarkosten

• Faustregel: Notar + Grundbuch ca. 1,2 bis 1,7 % des Kaufpreises (inkl. Grundschuld 80 %).
• Bei 300.000 € ETW: rund 3.350 € Notar inkl. USt + 1.700 € Grundbuch = 5.050 € gesamt.
• WEG-Sonderposten: Verwalterzustimmung (~ 80 €), MaBV-Ratenplan (~ 300 bis 800 €) — gibt es beim Hauskauf nicht.
• Bauträger-Erstverkauf ist im Schnitt 5 bis 10 % teurer als Bestand.
• Pauschale Zweitprüfung Ihrer ETW-Notarrechnung: 58 € bei NotarCheck.

Was unterscheidet ETW-Notarkosten von Hauskauf-Notarkosten?

Die reine Kaufvertragsbeurkundung ist mathematisch identisch — Tabelle B GNotKG kennt keine Unterscheidung nach Immobilienart. Was unterscheidet, sind sechs WEG-typische Posten, die beim freistehenden Hauskauf gar nicht auftreten:

Im Standardfall (Bestandswohnung ohne Sonderkonstellationen) macht das einen Aufschlag von rund 100 bis 150 €, beim Bauträger-Erstverkauf eher 300 bis 800 €. Wer eine Wohnung im Bestand kauft, sollte deshalb beim ersten Telefonat mit dem Notariat ausdrücklich klären, ob die Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) Anwendung findet — nicht jede WEG hat sie in der Teilungserklärung vereinbart, und ohne sie entfällt die Verwalterzustimmung. Ein Blick ins Grundbuch in Abteilung II zeigt, ob ein entsprechender Vermerk eingetragen ist.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan — was kostet das?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG teilt ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Sie wird vom Bauträger oder einem teilenden Eigentümer einmalig erstellt — vor dem ersten Verkauf der Wohnungen.

Für den Käufer einer Bestandswohnung: Die Teilungserklärung existiert in der Regel seit Jahren, der Bezug im Kaufvertrag ist Teil der normalen Beurkundungsgebühr. Keine Zusatzkosten.

Für den Käufer einer Bauträger-Erstwohnung: Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Bauträgervertrags. Die Kosten ihrer Erstellung hat der Bauträger in den Kaufpreis kalkuliert; auf Ihrer Notarrechnung erscheinen sie nicht separat. Bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (typische Konstellation bei alten Mehrfamilienhäusern, die nach § 8 WEG aufgeteilt werden) fällt die Teilungserklärung in die Verantwortung des aufteilenden Eigentümers; die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Gesamtimmobilie und werden über die einzelnen Wohnungsverkäufe oder Hausgelder anteilig auf die Käufer verteilt. Die einzelne Wohnungskäufer-Rechnung enthält diese Position dann nicht.

MaBV § 3 Ratenpläne beim Bauträger-Verkauf

Wenn Sie eine Wohnung vom Bauträger kaufen, schützt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Ihre Anzahlungen. Sie zahlen in maximal 7 Raten nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Der Notar muss bei jeder Rate prüfen, ob die Voraussetzungen vorliegen — eine separate Tätigkeit, die als KV 22113 (Vollzugsgebühr mit besonderer Aufgabe) berechnet wird.

Diese Position wird beim Bestandsverkauf nicht berechnet. Sie ist ein klares Bauträger-Merkmal und gehört nur in Kaufverträge mit Ratenplan. Wenn die Wohnung schlüsselfertig übergeben und in einer Rate gezahlt wird, ist auch KV 22113 nicht angemessen. Hintergrund: § 3 MaBV schützt den Käufer vor Anzahlungsverlusten, indem er den Bauträger zwingt, Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt zu fordern. Die einzelnen Raten sind in der Verordnung definiert (von der Erteilung der Baugenehmigung bis zur vollständigen Fertigstellung) und der Notar muss bei jeder Rate die Voraussetzungen prüfen — dafür wird die Vergütung KV 22113 nur einmal pauschal berechnet, nicht je Rate. Eine doppelte oder mehrfache Berechnung wäre prüfwürdig.

Praktisch wichtig: Bei einem reinen Bauträger-Kauf mit Komplett-Zahlung nach Fertigstellung („Schlüsselfertig zum Festpreis") ist KV 22113 nicht anwendbar — die Tätigkeit der Ratenprüfung findet schlicht nicht statt. Wer eine solche Rechnung mit MaBV-Position erhält, sollte sie zur Prüfung geben.

WEG-Verwalter — was zahlt der Käufer extra?

Die meisten Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG: Der Verkauf einer Wohnung bedarf der Zustimmung des WEG-Verwalters. Der Verwalter prüft, ob der Käufer „solvent" ist (keine offenen Hausgelder), und erteilt die Zustimmung als notariell zu beglaubigende Erklärung.

Die Verwaltergebühren sind keine Notarkosten, tauchen aber auf der Schlussabrechnung des Notars (als „durchlaufende Posten") auf. Wer zahlt: meist der Käufer, gelegentlich der Verkäufer — Standard ist die Regelung im Kaufvertrag. Wer auf der Verkäufer-Seite steht, kann durch frühzeitige Anforderung der Verwalterzustimmung Zeit sparen — manche Verwalter brauchen drei bis sechs Wochen für die Bearbeitung. Verzögert sich die Zustimmung, verzögert sich der Vollzug des Kaufvertrags und damit auch die Kaufpreis-Auszahlung. In Großstadt-WEGs mit professioneller Hausverwaltung läuft das in der Regel binnen zwei Wochen, in kleinen WEGs mit ehrenamtlicher Selbstverwaltung manchmal deutlich länger.

Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten) — Notarkosten-Auswirkung

Sondernutzungsrechte sind Rechte, einzelne Teile des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zu nutzen — typischerweise Stellplätze, Kellerräume, Gartenanteile, Dachflächen. Sie werden in der Teilungserklärung zugeordnet.

Standardfall: Sondernutzungsrechte sind in der Wohnung enthalten

Im Normalfall ist das Sondernutzungsrecht beim Kauf der Wohnung mit erfasst — der Geschäftswert ist der Gesamt-Kaufpreis, der das Recht abdeckt. Keine Zusatzkosten.

Sonderfall: Stellplatz wird separat verkauft

Wenn ein Stellplatz separat (z. B. zwischen zwei Eigentümern derselben WEG) verkauft wird, ist das eine eigene Beurkundung mit eigenem Geschäftswert (oft 10.000 bis 30.000 €). KV 21100, 2,0-Satz, plus Vollzug. Typisch 200 bis 500 € netto.

Sonderfall: Sondernutzungsrecht wird zugeordnet/getauscht

Innerhalb einer WEG-Gemeinschaft kann ein Sondernutzungsrecht nachträglich neu zugeordnet werden (z. B. Tausch Stellplätze). Erfordert Zustimmung aller Eigentümer und notarielle Beurkundung der Vereinbarung — Kosten je nach betroffenem Wert, typisch 500 bis 1.500 € netto.

Erstverkauf vom Bauträger vs. Bestand: Kostenunterschied

Der Bauträger-Erstverkauf erzeugt regelmäßig die MaBV-Vergütung KV 22113 als signifikanten Aufschlag. Im Gegenzug entfallen meist Verwalter-Zustimmungskosten. Per Saldo ist der Bauträgerkauf 5 bis 10 % teurer beim Notar. Steuerlich relevant ist außerdem die Frage, ob der Verkäufer (Bauträger) zur Umsatzsteuer optiert hat oder nicht — beim regulären Eigenheim-Käufer ist der Kaufpreis nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei. Bei Kapitalanlagen mit gewerblicher Vermietung kann der Bauträger zur USt optieren (§ 9 UStG), was die kaufmännische Behandlung der Anschaffungs-Nebenkosten beim Käufer verändert. Der Notar weist auf solche Sonderkonstellationen in der Beurkundung hin, kalkuliert sie aber nicht — das ist Aufgabe des Steuerberaters.

Wohnungseigentum vs. Teileigentum — Notarkosten

Wohnungseigentum dient Wohnzwecken; Teileigentum gewerblicher Nutzung (Praxen, Büros, Läden, Werkstätten). Die Unterscheidung ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Steuerlich kann Teileigentum komplexer sein, wenn der Verkäufer zur USt optiert. Notargebühren-Tabelle ist neutral.

Notarkosten ETW-Tabelle nach Kaufpreis

Folgende Tabelle zeigt die typischen Gesamtkosten beim Kauf einer Bestandswohnung mit 80-%-Grundschuld-Finanzierung, ohne Bauträger-Sonderposten:

Bei Bauträger-Erstkauf zusätzlich + 300 bis 800 € (MaBV-Vergütung). Bei Bestand mit aktiver Veräußerungsbeschränkung typisch + 80 bis 200 € (Verwalter-Zustimmung netto).

Detail-Rechenbeispiel: 300.000 € Eigentumswohnung, 80 % Finanzierung

Grundbuchkosten (separat, ohne USt)

Case Study: Bauträger-Erstkauf 350.000 € mit Sondernutzungsrechten

Familie M. kauft eine Neubau-Wohnung 95 m² für 350.000 €, inkludiert Tiefgaragen-Stellplatz und Kellerraum als Sondernutzungsrechte, Finanzierung 280.000 € (80 %).

• Beurkundung Kaufvertrag 2,0-Satz auf 350.000 €: 1.370 €
• Vollzug 0,5-Satz: 342,50 €
• MaBV-Ratenplan KV 22113, 0,5-Satz auf 350.000 €: 342,50 €
• Auflassungsvormerkung 0,5-Satz: 342,50 €
• Grundschuldbestellung 1,0-Satz auf 280.000 €: 635 €
• Vollzug Grundschuld 0,5-Satz: 317,50 €
• Auslagenpauschale + USt + sonstiges: ~ 715 €

Notar gesamt: ~ 4.065 € (1,16 %). Plus Grundbuch ~ 1.950 €. Summe: ~ 6.015 € (1,72 % vom Kaufpreis). Die MaBV-Vergütung ist mit 342,50 € der signifikante Aufschlag gegenüber Bestandskauf.

Typische Abweichungen in ETW-Notarrechnungen

1. Inventar nicht aus Kaufpreis herausgerechnet. Wenn die Einbauküche im Kaufvertrag mit 8.000 € separat ausgewiesen ist, mindert sie den Notar-Geschäftswert.
2. MaBV-Vergütung beim Bestandskauf. KV 22113 ist Bauträger-spezifisch; bei reinem Bestand unzulässig.
3. Stellplatz doppelt berechnet. Wenn der Stellplatz schon im Kaufpreis enthalten ist und nochmal separat als Beurkundungs-Position auftaucht, ist das prüfwürdig.
4. Auslagenpauschale > 20 €. Nach Anlage 1 GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) bei 20 € gedeckelt.
5. Verwalterzustimmung als Beurkundung statt Beglaubigung. KV 25100 reicht, KV 21100 wäre überzogen.
6. USt auf Grundbuchgebühren. Grundbuch ist staatliche Gerichtsgebühr ohne USt.

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