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Praxis
Notarkosten Eigentumswohnung 2026, vollständige Aufschlüsselung beim Kauf
25. März 2026 · aktualisiert 16. Mai 2026 · 8 min
Notarkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung liegen 2026 typisch bei 1,2 bis 1,7 % des Kaufpreises inkl. Grundschuld. Bei 300.000 € Kaufpreis fallen rund 3.000 € Notarkosten plus 1.500 € Grundbuchkosten an. Berechnungsgrundlage ist Tabelle B GNotKG (Stand KostRÄG 2025) mit Beurkundungsgebühr 2,0 + Vollzug 0,5 + Auflassungsvormerkung 0,5.
1,2 bis 1,7 %Notar + Grundbuch vom Kaufpreis
ca. 3.000 €Notar bei 300.000 € Kaufpreis
ca. 1.500 €Grundbuchkosten bei 300.000 €
Beim Wohnungskauf fragen sich viele: Sind die Notarkosten bei einer Eigentumswohnung anders als beim Hauskauf? Die kurze Antwort: Nein. Die Langform mit konkreten Zahlen und einigen wichtigen Sonderfällen folgt.
Grundkalkulation, am Beispiel 300.000 € Wohnung
Annahme: Kaufpreis 300.000 €, Finanzierung über Grundschuld 240.000 € (80 %), Standard-Vorgang ohne Sonderfälle.
Notarkosten
| Position | KV | Faktor | Geschäftswert | Betrag |
|---|---|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 21100 | 2,0 | 300.000 € | 1.317 € |
| Vollzug der Urkunde | 22110 | 0,5 | 300.000 € | 358 € |
| Auflassungsvormerkung | 21201 | 0,5 | 300.000 € | 358 € |
| Grundschuldbestellung | 21200 | 1,0 | 240.000 € | 541 € |
| Vollzug Grundschuld | 22110 | 0,5 | 240.000 € | 270 € |
| Auslagenpauschale | 32001 | - | - | 30 € |
| USt 19 % | - | - | - | 536 € |
| Notar gesamt | - | - | - | 3.352 € |
Grundbuchkosten (separat)
| Position | Geschäftswert | Betrag |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 300.000 € | 358 € |
| Eigentumsumschreibung | 300.000 € | 658 € |
| Grundschuld-Eintragung | 240.000 € | 541 € |
| Löschung Vormerkung | 300.000 € | 165 € |
| Grundbuch gesamt | - | 1.693 € |
Summe Notar + Grundbuch: ≈ 5.045 €, also 1,68 % des Kaufpreises.
Beispiele für andere Kaufpreise
| Kaufpreis | Notar (inkl. Grundschuld 80 %) | Grundbuch | Summe | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.985 € | 990 € | 2.975 € | 1,98 % |
| 200.000 € | 2.485 € | 1.230 € | 3.715 € | 1,86 % |
| 300.000 € | 3.352 € | 1.693 € | 5.045 € | 1,68 % |
| 400.000 € | 4.007 € | 2.058 € | 6.036 € | 1,51 % |
| 500.000 € | 4.835 € | 2.448 € | 7.283 € | 1,46 % |
Die Tabelle B ist degressiv, bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil leicht.
Wohnungskauf vs. Hauskauf, was ist anders?
Wichtige Unterschiede in der Kostenkalkulation:
- Teilungserklärung: Bei Neubau-Erstverkauf bereits im Kaufpreis enthalten. Bei Umwandlungen oder Anpassungen kann eine eigene Beurkundung anfallen.
- WEG-Verwaltung: Erste Hausgeld-Vorauszahlung und Übernahmeprotokoll sind nicht beim Notar geregelt, kosten dort nichts extra.
- Sondernutzungsrechte: Wenn Stellplätze, Kellerräume oder Gartenanteile separat zugeordnet werden, kann das den Geschäftswert leicht erhöhen.
- Grundschuld oft niedriger: Bei Wohnungen typisch 60 bis 80 % Beleihung statt 80 bis 100 % bei Häusern → leicht niedrigere Notarkosten am Grundschuld-Anteil.
Drei typische Abweichungen in Wohnungskauf-Rechnungen
- Inventar nicht aus Kaufpreis herausgerechnet. Wenn die Einbauküche im Kaufvertrag mit 8.000 € separat ausgewiesen ist, mindert sie den Notar-Geschäftswert.
- Stellplatz doppelt berechnet. Wenn der Stellplatz schon im Kaufpreis enthalten ist und nochmal separat als Beurkundungs-Position auftaucht, ist das prüfwürdig.
- Auslagenpauschale > 30 €. Seit KostRÄG 2025 bei 30 € gedeckelt, vorher 20 €.
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Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Notar plus Grundbuch zusammen 1,2 bis 1,7 % des Kaufpreises. Beispiel 300.000 €: rund 3.000 € Notar + 1.500 € Grundbuch = 4.500 € (1,5 %). Bei 200.000 € rund 3.300 €, bei 500.000 € rund 7.500 €.
Unterscheiden sich Notarkosten bei Wohnung vs. Haus?
Nein, mathematisch identisch, die Tabelle B GNotKG ist neutral. Geringe Unterschiede entstehen nur bei der Höhe der Grundschuld (bei Wohnungen oft niedriger als beim Hauskauf) und ob es eine Teilungserklärung gibt, die ggf. zusätzliche Beurkundung erfordert.
Sind Notarkosten beim Wohnungskauf verhandelbar?
Nein. Notare sind an die GNotKG-Tabelle gebunden (§ 17 BNotO). Verhandelbar ist nur die Wahl des Notars, fast immer wählt der Käufer, weil er die Kosten trägt.
Wer zahlt die Notarkosten beim Wohnungskauf?
Grundsätzlich der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Bei Käufergemeinschaften haften beide gesamtschuldnerisch gegenüber dem Notar.
Was kostet die Teilungserklärung beim Wohnungskauf?
Bei Neubau-Erstverkauf ist die Teilungserklärung meist schon erstellt und nicht teil Ihrer Kosten. Bei Umwandlung Miet→Eigentum oder bei Anpassungen kann eine eigene Beurkundung mit eigenem Geschäftswert (oft 10 % des Verkehrswerts der Wohnung) fällig werden.
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