Grundschuld bestellen: Notarkosten 2026 Tabelle (ab 511 €)

Die Grundschuld ist die zweitwichtigste Notarposition bei jedem Immobiliengeschäft, und die, bei der die meisten Geschäftswert-Fehler entstehen. Wir rechnen Bestellung, Änderung, Löschung und Abtretung 2026 durch — mit Stufentabelle, KostBRÄG 2025-aktuell und Hinweisen zur steuerlichen Absetzbarkeit. Für Käufer relevant sind drei Stellschrauben: der Nennbetrag der Grundschuld (häufig 10 bis 20 % über der Darlehenssumme als Sicherheitspuffer), die Wahl zwischen Buch- und Briefgrundschuld und der Zeitpunkt der Bestellung — gleichzeitig mit dem Kaufvertrag oder als separate Urkunde.

Was viele unterschätzen: Die Grundschuld bleibt nach Tilgung des Darlehens im Grundbuch eingetragen, sofern sie nicht aktiv gelöscht wird. Das ist meist beabsichtigt, weil eine bestehende Grundschuld bei einer späteren Anschlussfinanzierung oder einer weiteren Kreditaufnahme als Sicherheit wiederverwendet werden kann, ohne dass erneute Notarkosten für eine Neu-Bestellung anfallen. Wer beim Verkauf der Immobilie eine schuldenfreie Übergabe vereinbart hat, muss die Löschung dagegen vor dem Eigentumsübergang veranlassen — auch das kostet, in der Regel deutlich weniger als die Bestellung, aber doch genug, um in der Schlussrechnung des Notars eine eigene Position zu bilden.

Quick Answer: Grundschuld-Notarkosten im Überblick

• Bemessungsgrundlage: Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG) — nicht Darlehensbetrag, nicht Kaufpreis.
• Beurkundung: KV 21200 mit 1,0-Satz aus Tabelle B GNotKG (Abgrenzung zur Beurkundung des Kaufvertrags: siehe KV 21100).
• Vollzug: KV 22110 mit 0,5-Satz.
• Grundbuch: KV 14121 (Eintragung) mit 1,0-Satz.
• Faustformel: Bestellung kostet rund 0,4 % des Nennbetrags (Notar + Grundbuch). Löschung ca. 0,1 %.
• Pauschale Zweitprüfung Ihrer Grundschuld-Notarrechnung: 58 € einmalig bei NotarCheck.

Notarkosten Grundschuld — Tabelle nach Nennbetrag

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Notarkosten einer Buchgrundschuld-Bestellung in 2026 (KV 21200 mit 1,0-Satz, Vollzug KV 22110 mit 0,5-Satz, Auslagenpauschale 20 €, 19 % USt, Grundbuch KV 14121 mit 1,0-Satz). Werte gerundet.

Tabelle B GNotKG ist degressiv: Bei 100.000 € beträgt das Gesamt-Verhältnis ca. 0,80 %, bei 1.000.000 € sinkt es auf rund 0,43 % des Nennbetrags.

Zur Abgrenzung: Die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag selbst läuft über KV 21100 mit 2,0-Satz auf den Kaufpreis — die Grundschuld-Beurkundung dagegen über KV 21200 mit 1,0-Satz auf den Nennbetrag. Beide Positionen erscheinen bei kombiniertem Kauf-und-Finanzierungs-Termin als getrennte Posten auf der Notarrechnung.

Bestellung — die häufigste Variante

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, bestellt der Notar im selben Termin (oder kurz danach) die Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Die Gebühr richtet sich nach § 53 GNotKG nach dem Nennbetrag der Grundschuld, nicht dem Darlehensbetrag, nicht dem Kaufpreis. Diese Unterscheidung ist die häufigste Fehlerquelle: Banken verlangen für ein Darlehen über 300.000 € typisch eine Grundschuld über 330.000 oder 360.000 €, um Zinsen und Rückforderungen abzusichern. Der Notar muss dann auf den höheren Nennbetrag berechnen — manche Notare orientieren sich aber an der Darlehenssumme, was zu Unterberechnungen oder, wenn die Differenz nachgereicht wird, zu Korrekturrechnungen führt. Hintergrund zur Geschäftswert-Bestimmung systematisch in Geschäftswert nach GNotKG.

Die Beurkundung der Grundschuld unterscheidet sich rechtsstrukturell vom Kaufvertrag in einem wesentlichen Punkt: Die Grundschuldbestellung ist eine einseitige Erklärung des Eigentümers, dass das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der Bank belastet werden soll. Die Bank nimmt diese Erklärung an, muss aber nicht persönlich anwesend sein. In der Praxis genügt die Vorlage einer Vollmacht oder die schriftliche Bestätigung der Bank. Das macht die Grundschuld-Beurkundung organisatorisch deutlich einfacher als die Kaufvertrags-Beurkundung und erlaubt es, sie auch nachträglich (z. B. zwei Wochen nach dem Hauptkauftermin) durchzuführen, ohne dass alle Parteien erneut anwesend sein müssen.

Gesamt: rund 1.804 €. Bei kombiniertem Hauskauf + Grundschuld in einer Urkunde verringert sich der Vollzug, siehe Notarkosten Hauskauf.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Eigentümergrundschuld — was kostet sie?

Bei der Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB) sind Gläubiger und Eigentümer identisch. Sie wird häufig als „Reserve" eingetragen, um Rang im Grundbuch zu sichern, für später erwartete Finanzierungen. Die Bestellung erfolgt durch einseitige Erklärung des Eigentümers, dem Grundbuchamt mit notarieller Beglaubigung vorgelegt. Vorbeugend wird die Eigentümergrundschuld häufig dann eingerichtet, wenn ein Eigentümer perspektivisch einen Kredit aufnehmen will, aber der Bankvertrag noch nicht steht — der „Slot" im Grundbuch wird also vorab gesichert. Anschließend kann die Eigentümergrundschuld an die finanzierende Bank abgetreten werden, ohne erneut den Beurkundungsprozess der Bestellung zu durchlaufen.

Vorteil: Wird die Eigentümergrundschuld später an eine Bank abgetreten, entfällt eine erneute Beurkundungsgebühr für die Bestellung. Nachteil: Doppelte Auslagen und Beglaubigungs-Kosten, weil die Abtretung später separat anfällt.

Grundschuld löschen — Kosten

Wenn die Grundschuld nicht mehr benötigt wird (Darlehen vollständig getilgt, Verkauf der Immobilie), muss sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus; diese muss notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Bei Briefgrundschuld zusätzlich: Brief-Übergabe oder Kraftloserklärung (Aufgebotsverfahren, ca. 200 bis 400 €).

Achtung: Viele Käufer einer schuldenfreien Immobilie übersehen die Löschung der alten Grundschuld des Verkäufers. Der Notar weist im Kaufvertrag in der Regel darauf hin. Wenn die Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung verzögert, kann das den Vollzug blockieren. In der Praxis verlangt die finanzierende Bank des Käufers eine sog. „lastenfreie" Übergabe — sie will ausschließlich ihre eigene Grundschuld an erstrangiger Stelle eingetragen wissen. Eine bestehende, nicht mehr valutierte Grundschuld des Verkäufers würde den Rang ihrer eigenen Sicherheit gefährden. Deshalb wird der Notar die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer typischerweise erst freigeben, wenn die Löschungsbewilligung der Verkäufer-Bank vorliegt.

Eine weitere Spezialität betrifft Verbraucher, die ihre Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens nicht löschen wollen, sondern als „leerlaufendes" Sicherungsrecht im Grundbuch belassen — etwa als Reserve für eine spätere Anschluss- oder Modernisierungs-Finanzierung. Rechtlich wandelt sich die Fremdgrundschuld nach Tilgung in eine Eigentümergrundschuld nach § 1163 BGB. Diese Variante ist kostenfrei, da keine notarielle Tätigkeit erforderlich ist, und kann später durch erneute Abtretung wieder aktiviert werden, ohne die Bestellungs-Gebühr erneut zu zahlen.

Grundschuld umschreiben — Bank wechseln

Bei einem Bankwechsel haben Sie zwei Optionen:

Variante 1: Abtretung der bestehenden Grundschuld

Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Vorteil: keine neue Beurkundung der Bestellung; günstigere Variante.

Variante 2: Neue Grundschuld + Löschung der alten

Bei 300.000 €: ca. 1.800 € neue Grundschuld + ca. 240 € Löschung = ~ 2.040 €.

Wirtschaftlicher Vergleich: Die Abtretung ist bis 500.000 € durchgängig deutlich günstiger. Sie ist technisch nur ausgeschlossen, wenn die neue Bank eine andere Höhe oder andere Konditionen will, dann führt am Neu-Bestellen kein Weg vorbei. In der Verhandlung mit der neuen Bank ist die Frage „Akzeptieren Sie die Abtretung der bestehenden Grundschuld?" deshalb betriebswirtschaftlich relevant — eine Bank, die auf einer Neu-Bestellung besteht, kostet Sie typisch 1.000 bis 1.500 € mehr als ein Wettbewerber, der die Abtretung akzeptiert. Bei einem Anschlusskreditvolumen von 300.000 € sind das umgerechnet eine Zinsersparnis von etwa 0,05 Prozentpunkten über zehn Jahre.

Grundschuld vs. Hypothek — Kostendifferenz

Gebührentechnisch sind beide gleichgestellt (KV 21200 erfasst alle Grundpfandrechte). Der praktische Vorteil der Grundschuld liegt in ihrer Wiederverwendbarkeit nach Tilgung, weshalb sie die Hypothek im Bankenmarkt praktisch verdrängt hat.

Grundschuld bei Refinanzierung und Umschuldung

Bei einer Anschlussfinanzierung läuft eine Zinsbindung aus und ein neues Darlehen ersetzt das alte. Drei typische Konstellationen:

• Gleiche Bank, gleiche Darlehenshöhe: Keine Grundschuld-Änderung nötig, keine Notarkosten.
• Andere Bank, gleiche oder niedrigere Darlehenshöhe: Abtretung empfohlen (~ 315 € bei 300.000 €).
• Höhere Darlehenshöhe (Aufstockung): Zusätzliche Grundschuld oder Erhöhung der bestehenden. Erhöhung erfordert neue Beurkundung über den Differenzbetrag.

Bei vermieteten Immobilien sind die Notarkosten der Grundschuld-Bestellung oder -Umschreibung als Werbungskosten nach § 9 EStG voll abzugsfähig im Jahr der Zahlung. Bei selbst genutzten Immobilien sind sie steuerlich irrelevant. Wichtig: Die Notarkosten der Grundschuld sind nicht Teil der Anschaffungs-Nebenkosten der Immobilie und damit nicht über die AfA-Bemessungsgrundlage zu verteilen — sie sind Finanzierungs-Nebenkosten und im Zahlungsjahr voll absetzbar. Diese Unterscheidung sparft bei größeren Renovierungs- oder Anschluss-Finanzierungen oft mehrere tausend Euro Steuerlast im Erstjahr.

Bei einer rein gewerblichen Nutzung der Immobilie (z. B. eine GmbH erwirbt ein Bürogebäude) sind die Grundschuld-Notarkosten als Betriebsausgaben voll abzugsfähig. Bei gemischter Nutzung (z. B. EG gewerblich vermietet, OG eigengenutzt) muss anteilig aufgeteilt werden — meist nach Flächenverhältnis. Steuerberater empfehlen, die Auftragserteilung an den Notar so zu dokumentieren, dass die Anteile bereits in der Rechnungsstellung klar erkennbar sind, um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Case Study: Umschuldung 250.000 € Restschuld

Vor jeder Umschuldung empfiehlt sich eine systematische Prüfung der bestehenden Notarrechnung der ursprünglichen Bestellung, weil sich erfahrungsgemäß in jeder zweiten Grundschuld-Rechnung mindestens ein berechnungsrelevanter Fehler findet, dazu unsere Schritt-Anleitung Notarrechnung prüfen.

Familie K. hatte 2018 eine Grundschuld über 320.000 € zugunsten der Hausbank bestellt. Restschuld nach 8 Jahren: 250.000 €. Neue Bank bietet 1,2 Prozentpunkte günstigeren Zinssatz, will aber die Grundschuld auf sich umtragen lassen.

Bei Umschuldungen rechnen sich die Notarkosten in nahezu jedem realistischen Szenario binnen weniger Monate über die Zinsersparnis. Wichtig ist die rechtzeitige Vergleichsrechnung vor Ablauf der Zinsbindung.

Die häufigsten Fehler in Grundschuld-Notarrechnungen

1. Falscher Geschäftswert. Verwendung der Darlehenssumme statt Nennbetrag der Grundschuld. § 53 GNotKG ist eindeutig: Maßgeblich ist der Grundschuld-Nennbetrag inkl. Sicherheitsaufschlag.
2. Vollzug doppelt berechnet. Bei Bestellung gemeinsam mit Kaufvertrag wird Vollzug oft fälschlich zweimal angesetzt — einmal aus KV 22110 für den Kauf, einmal für die Grundschuld. Maßgeblich ist die Vorgangsbetrachtung.
3. Brief-Druckkosten als Auslagen separat. KV 21200 deckt den Briefdruck bereits ab, eine zusätzliche Auslagen-Position dafür ist unzulässig.
4. Zwangsvollstreckungsklausel als eigene Position. Die Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO ist Teil der Beurkundung, keine separate KV 25100.
5. Auslagenpauschale > 20 €. KostBRÄG 2025-Deckel auch bei Grundschuld (KV 32001).
6. USt auf Grundbuchgebühr. Grundbuchgebühren sind staatliche Gerichtsgebühren ohne Umsatzsteuer. Wird USt darauf erhoben, ist das fehlerhaft.
7. Löschungsbewilligung mit Beurkundungs-Satz (1,0) berechnet. Es genügt eine Beglaubigung (KV 25100), Beurkundung wäre überzogen.

Rangfolge im Grundbuch, warum Erstrangigkeit zählt

Die Reihenfolge der Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs entscheidet im Verwertungsfall darüber, welche Gläubigerin zuerst aus dem Versteigerungserlös bedient wird. Eine erstrangige Grundschuld (Rang 1) bietet der Bank die höchste Sicherheit, weil sie im Fall einer Zwangsversteigerung vor allen nachrangigen Sicherheiten befriedigt wird. Praktisch übersetzt sich das für den Darlehensnehmer in günstigere Zinskonditionen: Banken verlangen für nachrangige Grundschulden typisch 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte Zinsaufschlag, weil ihr Ausfallrisiko höher ist.

Wichtig zur Abgrenzung: Die Notargebühr selbst ist rangunabhängig. KV 21200 wird mit 1,0-Satz auf den Nennbetrag der Grundschuld berechnet, unabhängig davon, ob sie an Rang 1, 2 oder weiter hinten eingetragen wird. Den Rang regelt § 879 BGB nach dem Reihenfolge-Prinzip der Eintragung; ein nachträgliches Vorrücken einer nachrangigen Grundschuld setzt entweder die Tilgung und Löschung der vorrangigen Sicherheit voraus oder eine ausdrückliche Rangänderungsbewilligung der betroffenen Gläubiger. Eine solche Rangänderung wird ebenfalls notariell beglaubigt (KV 25100 auf den Geschäftswert der nachrückenden Grundschuld) und im Grundbuch eingetragen. Bei einer Refinanzierung mit neuer Bank ist diese Konstellation regelmäßig zu prüfen, weil die neue Bank typischerweise auf Erstrangigkeit besteht.

Sondervollmacht und Vertretung beim Fern-Kauf

Wer beim Grundschuldtermin nicht persönlich anwesend sein kann, etwa weil der Wohnsitz weit vom Notarsitz entfernt liegt oder beide Eheleute beruflich verhindert sind, kann sich durch eine Sondervollmacht vertreten lassen. Diese Vollmacht muss in einer Form errichtet werden, die der Beurkundungsform der Hauptverhandlung gleichwertig ist: Für eine Grundschuldbestellung genügt grundsätzlich eine Unterschriftsbeglaubigung nach KV 25100 (Faktor 0,2 auf den Geschäftswert der Hauptverhandlung, gedeckelt auf 70 €). Erteilt der Vertretene die Vollmacht stattdessen vor einem auswärtigen Notar als Beurkundung, fällt dort eine eigene Beurkundungsgebühr an.

Kostentreibend wirkt sich aus, dass die Beglaubigung der Sondervollmacht beim Wohnsitznotar zusätzlich zur eigentlichen Grundschuld-Beurkundung anfällt, also nicht in der Hauptrechnung untergeht. Wer auf eine Vollmacht verzichten und stattdessen mit Genehmigungsklausel arbeitet (der Hauptverhandlung wird durch nachträgliche Genehmigung des Abwesenden Wirksamkeit verliehen), spart Vollmachts-Beglaubigung, riskiert aber zeitliche Verzögerungen im Vollzug. Die Kosten-Logik der Beglaubigungsgebühr ist getrennt aufbereitet im Beitrag zur KV 25100.

Praxis-Tipp: Was kostet eine Teil-Löschung?

Bei einer Teil-Löschung wird nur ein Teilbetrag der Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt, der Rest bleibt eingetragen. Maßgeblich ist KV 14140 GNotKG mit halbem Satz, Geschäftswert ist der gelöschte Anteil, nicht der Gesamt-Nennbetrag. Bei einer Teil-Löschung über 100.000 € einer 300.000-€-Grundschuld entstehen daher Grundbuch-Gebühren von ca. 137 € (halber Satz aus 100.000 €) zuzüglich Beglaubigung der Teil-Löschungsbewilligung (KV 25100, ca. 40 bis 65 €).

Für Käufer einer Eigentumswohnung gelten dieselben Regeln zur Grundschuld-Bestellung wie bei Einfamilienhäusern; Unterschiede entstehen primär beim Geschäftswert der Kaufurkunde, nicht bei der Grundschuld selbst. Details dazu in Notarkosten Eigentumswohnung.

Grundschuld-Rechnung erhalten? Jetzt prüfen lassen — pauschal 58 €, schriftlicher Befund mit § 53/KV-21200-Verweis pro Position.