Notarkosten Grundschuld 2026, Bestellung, Änderung, Löschung im Detail
Die Grundschuld ist die zweitwichtigste Notar-Position bei jedem Immobilien-Geschäft, und die, bei der die meisten Geschäftswert-Fehler entstehen. Wir rechnen Bestellung, Löschung und Abtretung 2026 durch, KostRÄG-aktuell.
Bestellung, die häufigste Variante
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, bestellt der Notar im selben Termin (oder kurz danach) die Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Die Gebühr richtet sich nach § 53 GNotKG nach dem Nennbetrag der Grundschuld, nicht dem Darlehensbetrag, nicht dem Kaufpreis.
| Position | KV-Nr. | Faktor | Wert | Betrag |
|---|---|---|---|---|
| Beurkundung Grundschuldbestellung | 21200 | 1,0 | 300.000 € | 635,00 € |
| Vollzug | 22110 | 0,5 | 300.000 € | 317,50 € |
| Auslagen-Pauschale | 32001 | - | - | 30,00 € |
| Notar netto | 982,50 € | |||
| USt 19 % | 186,68 € | |||
| Notar gesamt | 1.169,18 € | |||
| Grundbuch, Eintragung Grundschuld | 14121 | 1,0 | 300.000 € | 635,00 € |
Gesamt: rund 1.804 €. Bei kombiniertem Hauskauf + Grundschuld in einer Urkunde verringert sich der Vollzug, siehe Notarkosten Hauskauf.
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld
| Merkmal | Buchgrundschuld | Briefgrundschuld |
|---|---|---|
| Brief vorhanden? | Nein | Ja (physisches Dokument) |
| Bestellung, Notarkosten | Standard (s.o.) | + ca. 25 € (Briefkosten) |
| Abtretung an neue Bank | Notariell + Grundbuch | Brief-Übergabe genügt |
| Löschung bei Tilgung | Einfach (Grundbuchamt) | Brief muss vorgelegt werden |
| Risiko bei Briefverlust | - | Kraftloserklärung nötig |
| Empfohlen für | Standard-Finanzierung | Häufige Bankwechsel |
Änderung, selten, aber teuer
Eine inhaltliche Änderung (z.B. Erweiterung des Zinssatzes, Aufhebung der Vollstreckungsklausel) erfordert eine neue Beurkundung, meist KV 21200 mit 0,5 bis 1,0-Satz. Bei 300.000 € sind das 320 bis 640 € Notar netto plus Grundbuch.
Praxis-Tipp: Reine Gläubigerwechsel (Refinanzierung) sind keine inhaltliche Änderung, dort genügt eine Abtretung.
Löschung, fast immer übersehen
Wenn die Grundschuld nicht mehr benötigt wird (Darlehen vollständig getilgt, Verkauf der Immobilie), muss sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. Kosten:
- Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung (KV 25100): ca. 65 €
- Grundbuch-Löschung (KV 14140, halber Satz aus dem Nennbetrag): bei 300.000 € ca. 130 €
- Bei Briefgrundschuld: zusätzlich Brief-Übergabe oder Kraftloserklärung
Typische Gesamtkosten Löschung 300.000 € Grundschuld: 200 bis 300 €.
Achtung: Viele Käufer einer schuldenfreien Immobilie übersehen die Löschung der alten Grundschuld des Verkäufers, der Notar weist im Kaufvertrag in der Regel darauf hin. Wenn die Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung verzögert, kann das den Vollzug blockieren.
Abtretung bei Refinanzierung
Wechsel der finanzierenden Bank ohne neue Grundschuld: Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Kosten:
- Buchgrundschuld: Notarielle Beglaubigung der Abtretungserklärung + Grundbuchänderung. Bei 300.000 €: ca. 200 bis 250 € Notar + 130 € Grundbuch.
- Briefgrundschuld: Schriftliche Abtretungserklärung + Brief-Übergabe, kein Notar nötig. Wenn die neue Bank dennoch eine Grundbuchänderung will: zusätzlich Notar + Grundbuch.
Die häufigsten Fehler in Grundschuld-Rechnungen
- Falscher Geschäftswert. Verwendung der Darlehenssumme statt Nennbetrag der Grundschuld. § 53 GNotKG ist eindeutig.
- Vollzug doppelt berechnet. Bei Bestellung gemeinsam mit Kaufvertrag wird Vollzug oft fälschlich zweimal angesetzt, einmal aus KV 22110 für den Kauf, einmal für die Grundschuld. Maßgeblich ist die Vorgangsbetrachtung.
- Brief-Druckkosten als Auslagen separat. KV 21200 deckt den Briefdruck bereits ab.
- Zwangsvollstreckungsklausel als eigene Position. Die Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO ist Teil der Beurkundung, keine separate KV 25100.
- Auslagen-Pauschale > 30 €. KostRÄG-2025-Deckel auch bei Grundschuld.
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Häufige Fragen
Was kostet die Bestellung einer Grundschuld beim Notar?
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Brief- oder Buchgrundschuld, was ist günstiger?
Worauf wird die Notargebühr berechnet, Darlehen oder Grundschuld?
Brauche ich für eine Refinanzierung eine neue Grundschuld?
Sind Grundschuld-Notarkosten steuerlich absetzbar?
Wer zahlt die Notarkosten bei Grundschuldbestellung?
Was ist eine Vollstreckungsklausel und kostet sie extra?
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