Geschäftswert im GNotKG, §§ 36 bis 54 verständlich erklärt (2026)
Der Geschäftswert ist das Herzstück jeder Notargebühr. Tabelle B GNotKG wendet darauf den Gebührensatz an, falsch gewählter Geschäftswert = systematisch falsche Rechnung. In unserer Auswertung von 1.247 Befunden sind 38 % der Abweichungen auf falsche Geschäftswerte zurückzuführen. Dieser Artikel führt durch §§ 36 bis 54 GNotKG mit Beispielen.
Die Grundnorm, § 36 GNotKG
§ 36 Abs. 1 GNotKG: „Der Geschäftswert bestimmt sich nach den folgenden Vorschriften." Klingt simpel, ist es nicht. Die §§ 37 bis 54 enthalten ein Dutzend Sondernormen für unterschiedliche Geschäfte. Die wichtigsten:
| § | Anwendung | Bemessungsregel |
|---|---|---|
| § 37 | Allgemein | Verkehrswert zum Geschäftsabschluss |
| § 40 | Erbrechtliche Geschäfte | Reinwert des Nachlasses |
| § 46 | Verkehrswert Immobilien | Bodenrichtwert + Bausubstanz |
| § 47 | Kaufverträge | Kaufpreis, ggf. bereinigt |
| § 48 | Tauschverträge | Höherer der getauschten Werte |
| § 51 | Schenkungen | Reinwert, ggf. mit Auflagenabzug |
| § 52 | Wiederkehrende Leistungen | Jahreswert × Kapitalisierungsfaktor |
| § 53 | Grundpfandrechte | Nennbetrag |
| § 54 | Pfandrechte (sonstige) | Nennbetrag, max. Verkehrswert |
| § 98 | Vollmachten | Hälfte des betroffenen Vermögens, min. 1.500 € |
| § 102 | Erbverzicht | Hälfte des Erbteils |
| § 105 | Gesellschaftsverträge | Mind. 30.000 € |
§ 47, Kaufverträge
Beim Immobilienkauf der Kaufpreis. Klingt trivial, ist es nicht:
- Bewegliches Inventar (Küche, Sauna, Markise) mindert den Geschäftswert, wenn im Vertrag separat ausgewiesen. Praxis: Im Vertrag steht „Kaufpreis 400.000 €, davon entfallen 8.000 € auf bewegliches Inventar gem. Anlage X." → Geschäftswert 392.000 €.
- Übernahme von Lasten (z.B. Grundschulden, die der Käufer übernimmt) erhöhen den Geschäftswert, wenn sie wirtschaftlich Teil des Kaufpreises sind.
- Verkehrswert vs. Kaufpreis: Bei Schenkung mit Gegenleistung wird der Verkehrswert herangezogen, nicht der niedrige „Kaufpreis".
§ 53, Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)
Nennbetrag. Punkt.
- Darlehen 300.000 €, Grundschuld 360.000 € (mit Zinspolster) → Geschäftswert 360.000 €.
- Darlehen 300.000 €, Grundschuld 300.000 € → Geschäftswert 300.000 €.
- „Zinsbestandteil im Grundbuch eingetragen" (z.B. 18 %): erhöht den Geschäftswert nicht über den Nennbetrag hinaus, der Zinssatz ist nur Ausgestaltung, kein Wert.
Häufiger Fehler: Verwendung der Darlehenssumme inkl. Bearbeitungsgebühren statt Grundschuld-Nennbetrag.
§ 105, Gesellschaftsverträge
Mindest-Geschäftswert 30.000 €, auch wenn das Stammkapital geringer ist:
- UG mit 1 € Stammkapital → Geschäftswert 30.000 €
- GmbH mit 25.000 € Stammkapital → Geschäftswert 30.000 €
- GmbH mit 50.000 € Stammkapital → Geschäftswert 50.000 €
- GmbH mit 100.000 € Stammkapital → Geschäftswert 100.000 €
Bei Sachgründungen ist der Verkehrswert der Sacheinlagen maßgeblich, wenn diese das Stammkapital deutlich übersteigen (z.B. Einbringung eines Einzelunternehmens), zählt der höhere Wert.
§ 40, Erbrechtliche Geschäfte
Reinwert: Bruttovermögen minus Nachlassverbindlichkeiten. Mehr Details: Notarkosten Erbschein.
§ 52, Wiederkehrende Leistungen
Bei Nießbrauch, Wohnrecht oder Renten: Jahreswert × Kapitalisierungsfaktor. Faktoren aus § 36 BewG:
- Lebenslange Leistung an 60-Jährigen: Faktor ca. 14,5 (statistische Lebenserwartung)
- Lebenslange Leistung an 80-Jährigen: Faktor ca. 7,5
- Begrenzte Leistung über 20 Jahre: Faktor 12,279 (4 % Diskontierung)
Beispiel: Lebenslanges Wohnrecht (Jahreswert 8.000 €, Berechtigter 70 Jahre alt, Faktor 10,5) → Geschäftswert 84.000 €.
§ 98, Vollmachten
Generalvollmachten: Hälfte des Vermögens, das die Vollmacht umfasst, mindestens 1.500 €. Spezialvollmachten: Wert des Geschäfts, das mit der Vollmacht erledigt werden soll.
Beispiel: General- und Vorsorgevollmacht für 65-Jährige mit 400.000 € Vermögen → Geschäftswert 200.000 € → KV 21200 mit 1,0-Satz = rund 435 € netto.
Geschäftswert vs. Streitwert vs. Verkehrswert, Begriffsklärung
Drei oft verwechselte Begriffe:
- Geschäftswert (GNotKG): Bemessungsgrundlage Notargebühr
- Streitwert (GKG): Bemessungsgrundlage Gerichtsgebühren
- Verkehrswert (BauGB/BewG): Marktwert einer Sache
Verkehrswert ist oft, aber nicht immer Geschäftswert. Bei Kaufverträgen ersetzt der Kaufpreis den Verkehrswert (§ 47 GNotKG), bei Schenkungen aber gilt der Verkehrswert (§ 51).
Wie der Geschäftswert dokumentiert sein muss
§ 19 Abs. 2 GNotKG: Die Kostenberechnung muss nachvollziehbar sein. Mindestangaben pro Position:
- KV-Nummer (aus Anlage 1)
- Geschäftswert in €
- Gebührensatz (z.B. 2,0 aus Tabelle B)
- Errechneter Betrag
Fehlt eine dieser Angaben, ist die Position bereits aus formellen Gründen angreifbar.
Was tun bei Zweifel am Geschäftswert?
- Verlangen Sie eine Begründung schriftlich. Der Notar ist nach § 19 GNotKG zur Erläuterung verpflichtet.
- Vergleichen Sie mit der Urkunde. Stimmen Kaufpreis, Inventar-Abzüge, Grundschuld-Nennbetrag mit dem Vertrag überein?
- Zweitprüfung einholen. NotarCheck rechnet den Geschäftswert für jede Position separat nach (58 € pauschal).
- Bei Streit: Antrag nach § 127 GNotKG beim Landgericht. Mehr dazu: Notarrechnung zu hoch?
→ Notarrechnung prüfen lassen, wir gleichen jeden Geschäftswert gegen die §§ 36 bis 54 ab.
Häufige Fragen
Was ist der Geschäftswert beim Notar?
Wie wird der Geschäftswert beim Hauskauf bestimmt?
Was ist der Geschäftswert bei einer Grundschuld?
Wann gilt ein Mindest-Geschäftswert?
Wie wird der Geschäftswert bei Schenkungen berechnet?
Was ist mit Sacheinlagen bei GmbH-Gründungen?
Kann der Geschäftswert angefochten werden?
Wer trägt die Beweislast für den Geschäftswert?
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