Notarkosten Bauträgervertrag 2026: Tabelle & MaBV § 3

Bauträgerverträge sind die kostenintensivste Standard-Notarurkunde im deutschen Immobilienmarkt. Wer eine neu errichtete Wohnung oder ein neu gebautes Haus direkt vom Bauträger erwirbt, zahlt regelmäßig 30 bis 50 % mehr Notarkosten als bei einem klassischen Bestandskauf gleichen Kaufpreises, weil die Bauträger-Konstellation eine Reihe von Zusatzpositionen auslöst. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, warum das so ist, was § 36 Abs. 2 GNotKG und § 3 MaBV bedeuten, wie KV 22113 funktioniert, und wann eine Prüfung der Bauträger-Notarrechnung sich lohnt.

Hinweis. Dieser Artikel beschreibt die gesetzliche Lage nach GNotKG, MaBV und BGB in der Fassung des KostBRÄG 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109). Konkrete Bauträgerverträge enthalten oft Sonderklauseln (Wärmegeräte-Pakete, Sonderausstattungen), die separat zu bewerten sind. Eine individuelle Vertragsprüfung ersetzen wir nicht. Redaktion Recht, Stand Mai 2026.

Was ist ein Bauträgervertrag und warum ist er teurer?

Ein Bauträgervertrag im rechtlichen Sinne (§ 650u BGB) liegt vor, wenn ein Bauträger Ihnen ein Grundstück verkauft und gleichzeitig die Verpflichtung übernimmt, darauf ein Gebäude zu errichten. Es handelt sich also um eine Kombination aus Kauf und Werkvertrag in einer einzigen Urkunde. Der Notar muss beide Vertragsteile beurkunden, prüfen und vollziehen.

Daraus ergibt sich die typische Kostendynamik: Während ein Bestandskauf in der Notarrechnung etwa fünf bis sechs Positionen aufweist (Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Auslagen, ggf. Grundschuld), umfasst ein Bauträgervertrag häufig sieben bis neun Positionen. Hinzu kommt die Tatsache, dass Bauträger üblicherweise mit hohen eigenen Grundschulden auf dem Grundstück arbeiten, die im Rahmen des Kaufs lastenfrei gestellt werden müssen, eine Treuhandaufgabe, die nach KV 22113 zusätzlich vergütet wird.

§ 3 MaBV: Der Ratenplan und seine Bedeutung für die Notarkosten

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt Erwerber von Bauträgerleistungen davor, in Vorleistung zu treten, ohne entsprechende Bauleistung zu erhalten. § 3 Abs. 2 MaBV schreibt einen Ratenplan in sieben festen Stufen vor:

Der Notar überwacht im Rahmen seiner Treuhandtätigkeit, dass der Erwerber Raten nur dann freigibt, wenn die jeweilige Stufe nachweislich erreicht ist. Genau diese Aufgabe rechtfertigt die separate Treuhand-Gebühr KV 22113.

§ 47 GNotKG: Geschäftswert beim Bauträgervertrag

Im Bauträgervertrag stehen typischerweise drei bis fünf Erklärungen nebeneinander: der schuldrechtliche Kauf, die dingliche Auflassung, die Auflassungsvormerkung, die Bestellung des Mit­eigentumsanteils und teilweise die Teilungserklärung nach WEG. Maßgeblich für den Geschäftswert ist § 47 GNotKG (Kauf): Der Kaufpreis ist der Geschäftswert. Beim Bauträgervertrag heißt das: Grundstück plus Bauleistung in voller Höhe.

§ 36 GNotKG ist demgegenüber die allgemeine Auffang-Regel zur Wertbestimmung nach Ermessen (Abs. 1) bzw. der Default-Wert 5.000 € (Abs. 3). Sie wird nur subsidiär herangezogen, wenn keine speziellere Norm greift. Für den Bauträgerkauf ist § 47 die richtige Norm. Trotzdem fallen für Nebengeschäfte mit eigenem Geschäftswert separate Gebühren an, etwa für die Grundschuld (§ 53 GNotKG, eigener Geschäftswert = Nennbetrag) oder den Treuhandauftrag.

Tabelle: Notarkosten Bauträgervertrag nach Kaufpreis

Die folgenden Werte sind Erfahrungswerte für einen Standard-Bauträgervertrag (Wohnung in Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus, Standard-Ausstattung, ein Bauträger, ein Erwerberpaar, eine Finanzierung). Sonderkonstellationen (Mehrere Erwerber, Auslandsbezug, exotische Ausstattungs-Pakete) können um 10 bis 20 % nach oben abweichen.

Hinweise: 1,0-Gebühren aus Anlage 2 GNotKG (KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025)). Gesamt brutto inklusive Auslagenpauschale (20 €), 19 % USt und ohne Grundschuld-Kosten. Die Treuhandgebühr KV 22113 hängt vom konkreten Treuhand-Geschäftswert ab (oft 50 bis 100 % des Kaufpreises). Der Spielraum kann ±20 % betragen.

KV 22113: Die Treuhandgebühr beim Bauträger

KV 22113 GNotKG regelt die Vergütung des Notars für „Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Erfüllung eines Treuhandauftrags". Beim Bauträgerkauf bedeutet das konkret: Der Notar überwacht, dass Sie als Erwerber den Kaufpreis nur nach MaBV-Raten freigeben, dass der Bauträger seine Sicherheiten (Bürgschaft, Lastenfreistellungsverpflichtung) erfüllt, und dass am Ende eine lastenfreie Grundstücksübertragung möglich ist.

Faktor: 0,5 (Standard). Geschäftswert: meist der Kaufpreis oder ein Teilbetrag davon. Bei 400.000 € Kaufpreis und Faktor 0,5 ergibt das rund 440 € Treuhandgebühr (netto). Brutto plus USt sind das rund 520 €.

Achtung: KV 22113 darf nicht zusätzlich zu KV 22110 (allgemeine Vollzugsgebühr) für denselben Vorgang berechnet werden. Wenn beide Positionen auftauchen, muss der Notar dokumentieren, dass es sich um verschiedene Tätigkeiten handelt. Sonst liegt ein typischer Doppelansatz vor, der nach KV 22110 Detail beanstandet werden kann.

Bauträgervertrag vs. Standard-Kaufvertrag: Übersicht

Sonderkonstellation: Erstkäufer im Bauträgermodell

Wer als Erstkäufer eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erwirbt, der gerade das Haus baut, erhält in vielen Fällen zusätzlich eine Teilungserklärung nach § 8 WEG. Diese Teilungserklärung definiert die Mit­eigentumsanteile, das Sondereigentum und die Gemeinschaftsordnung. Sie wird typischerweise vom Bauträger einseitig erklärt und im Grundbuch eingetragen, bevor die einzelnen Wohnungen verkauft werden.

Für den Erwerber bedeutet das: Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Kaufurkunde (per Bezugnahme), wird aber kostenmäßig nicht ein zweites Mal berechnet. Wenn die Teilungserklärung erst zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet wird (selten, aber möglich), wäre nach § 35 GNotKG der höchste Geschäftswert maßgebend.

Sind Bauträger-Notarkosten verhandelbar?

Nein. § 125 GNotKG untersagt jede Vereinbarung, die zur Folge hätte, dass der Notar weniger oder mehr als das gesetzlich Vorgeschriebene berechnet. Auch der Bauträger als Vermittler darf keine „Sammelrabatte" mit dem Notar aushandeln. Wer Ihnen sagt, dass beim Bauträger das eine oder andere „auf Wunsch reduziert" werden kann, handelt entweder ahnungslos oder unredlich. Mehr dazu im Detailartikel Sind Notarkosten verhandelbar?

Was Sie tun können: die Rechnung Position für Position prüfen lassen, ob jeder Ansatz gesetzlich gedeckt ist. Bauträger­rechnungen weisen aufgrund ihrer Komplexität tendenziell eine höhere Befund-Wahrscheinlichkeit auf als Standardvorgänge, weil die Komplexität (mehrere Geschäftswerte, MaBV-Verflechtung, Treuhand) Fehler begünstigt.

Bauträger-Bürgschaft nach § 7 MaBV: Was sie kostet

Wenn der Bauträger die Raten nicht nach § 3 MaBV abrufen will (etwa weil er sofort den vollen Kaufpreis benötigt), kann er stattdessen nach § 7 MaBV eine Bankbürgschaft stellen, die die volle Kaufpreissumme absichert. Vorteil für den Bauträger: schnellere Liquidität. Nachteil für den Erwerber: höhere Bürgschaftskosten, die in den Kaufpreis einkalkuliert werden.

Notarrechtlich erfordert die § 7-MaBV-Konstellation eine zusätzliche Beurkundung der Bürgschaftserklärung und eine Treuhandtätigkeit zur Bürgschaftsüberwachung. Geschäftswert der Bürgschaftsbeurkundung: Bürgschaftsbetrag. Faktor: 1,0 (einseitige Erklärung, KV 21200). Die Gesamtkosten steigen typischerweise um 5 bis 10 % gegenüber dem Standard-MaBV-Modell.

Bauträger-Vertragstypen: Reservierung vs. Vorvertrag vs. Hauptvertrag

Vor dem eigentlichen Bauträgervertrag werden oft Reservierungsgebühren oder Vorvertrags-Vereinbarungen geschlossen. Beide unterliegen besonderen Regelungen:

• Reservierungsvereinbarung: privatschriftlich möglich, gegen geringe Gebühr (typisch 1.000 bis 3.000 €). Keine Notarkosten. Rechtlich aber heikel: Eine Reservierungsgebühr für ein Grundstücksgeschäft kann nach BGH unwirksam sein, wenn sie als kaufpreiserhöhende Anzahlung verstanden wird.
• Vorvertrag: notariell beurkundungspflichtig nach § 311b BGB, wenn er den späteren Kauf bindend regelt. Notarkosten wie für Hauptvertrag.
• Hauptvertrag: voll beurkundeter Bauträgervertrag, alle Kostenpositionen wie in den Tabellen oben.

Faustregel: Reservierungsgebühren sollten niedrig sein (max. 5 % des Kaufpreises) und auf den späteren Kaufpreis anrechenbar. Wer höhere Beträge oder eine nicht-anrechenbare Anzahlung leistet, riskiert nach BGH-Rechtsprechung wirksamkeitsrechtliche Streitigkeiten.

HowTo: Bauträger-Notarrechnung in 5 Schritten prüfen

1. Geschäftswerte sortieren. Bauträger-Kaufpreis (§ 47 GNotKG), Grundschuld-Nennbetrag (§ 53), ggf. Teilungserklärung (§ 42).
2. Beurkundungsgebühren prüfen. KV 21100 (Faktor 2,0) auf Kaufpreis, KV 21200 (Faktor 1,0) auf Grundschuld. Faktor 2,0 auf Grundschuld wäre ein klarer Fehler.
3. Vollzugsgebühren prüfen. KV 22110 (Faktor 0,5) je Vorgang. Doppelansatz für denselben Vorgang ist nicht zulässig.
4. Treuhand KV 22113 plausibilisieren. Faktor 0,5 ist Standard, Geschäftswert sollte sich auf den Treuhandauftrag beziehen, nicht doppelt zur Beurkundungsgebühr fließen.
5. Auslagen und USt prüfen. KV 32001 max. 20 €, USt 19 % nur einmal auf Nettogebühren plus steuerpflichtige Auslagen.

Häufige Sonderpositionen im Bauträgervertrag

Über die Standardpositionen hinaus tauchen bei Bauträgerverträgen regelmäßig weitere KV-Positionen auf, die den Endbetrag erhöhen. Drei davon sind besonders kostenrelevant:

• Beurkundung Teilungserklärung (KV 21100, separat): Wenn die Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses zeitgleich mit dem Erstkauf beurkundet wird. Geschäftswert ist meist der Gesamtwert des Objekts; bei mehreren Erwerbern wird die Position quotiert aufgeteilt.
• Beurkundung Sondernutzungsrechte: Garagen, Stellplätze, Gartenanteile. Eigene Beurkundungsposition oder eingebettet in den Kaufvertrag; bei Einbettung greift § 36 Abs. 2 GNotKG mit Zusammenfassung der Geschäftswerte.
• KV 23300, Vermerk Vollstreckungsklausel: 20 € Festgebühr pro Klausel. Bei Bauträgerverträgen oft zwei- bis dreimal angesetzt (Kaufpreis, Grundschuld, Treuhand­auflage).

Bauträgervertrag und Grunderwerbsteuer-Optimierung

Bei Bauträgerverträgen wird in der Regel das Grundstück und die Bauleistung in einer Urkunde verkauft. Die Grunderwerbsteuer fällt nach § 1 GrEStG auf den Gesamtbetrag an, also auf Grundstück und Bauleistung, was bei einem Steuersatz von 6,5 % (z. B. NRW) erhebliche Mehrkosten verursacht.

Eine Aufteilung der Verträge (Grundstückskauf einerseits, Bauvertrag andererseits) zur GrESt-Optimierung wird vom Finanzamt regelmäßig zurückgewiesen, sofern ein „einheitlicher Vertragswille" vorliegt (BFH-Rechtsprechung). Notariate werden auf dieses Risiko hinweisen; der Notar darf nicht auf eine steuerlich missbräuchliche Gestaltung hinwirken.

Für Sie als Erwerber heißt das praktisch: Eine Trennung der Verträge ist meist nicht durchsetzbar. Was bleibt, ist eine saubere Trennung von Grundstückspreis und Bauleistungspreis innerhalb der Urkunde, damit die AfA später korrekt von der Bauleistung berechnet werden kann.

Vertragsentwurf prüfen: 14-Tage-Lesefrist nach § 17 BeurkG

Bei Bauträgerverträgen mit Verbraucher-Erwerbern schreibt § 17 Abs. 2a BeurkG eine zweiwöchige Lesefrist vor: Der Notar muss den Entwurf des Vertrags so rechtzeitig zur Verfügung stellen, dass dem Erwerber „regelmäßig zwei Wochen" Bedenkzeit bleiben. Eine kürzere Frist ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.

Nutzen Sie die 14 Tage. Bauträgerverträge sind oft 40 bis 80 Seiten lang, enthalten Klauseln zu Bauleistungs­änderungen, Mängelrechten, Bürgschaften und Übergabe. Wer den Vertrag nicht oder nur überfliegend liest, kauft die Katze im Sack. Eine zweite Meinung durch Anwalt oder Verbraucherzentrale ist bei Beträgen über 300.000 € praktisch immer sinnvoll.

Beispiel-Befund Bauträgervertrag 450.000 €

Prüfung lohnt sich, weil die Komplexität hoch ist

Bauträger-Notarrechnungen sind aufgrund der hohen Geschäftswerte und der vielen Einzelpositionen besonders fehleranfällig. Häufige Befunde: KV 22110 doppelt für denselben Vorgang, Treuhand-Geschäftswert zu hoch angesetzt, Auflassungsvormerkung mit Faktor 1,0 statt 0,5 berechnet. Bei Rechnungen ab rund 3.000 € lohnt sich eine schriftliche Prüfung praktisch immer.

Bei Bauträger­rechnungen sind die einzelnen Befunde in der Regel hochpreisig: Eine doppelt berechnete KV 22110 bei 450.000 € Bauträgerkauf bedeutet schon einen Befund von rund 510 € brutto. Wer mehrere Positionen falsch hat, kommt schnell auf vierstellige Korrekturbeträge. Die Investition von 58 € in eine fundierte Prüfung ist im Verhältnis dazu sehr überschaubar.

NotarCheck prüft Ihre Bauträger-Notarrechnung Position für Position gegen GNotKG und KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) für 58 € einmalig, mit Paragrafen- und KV-Zuordnung. Rechnung jetzt hochladen, oder zuerst Schätzwerte ermitteln mit dem Notarkosten-Rechner.