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Grundlagen

Geschäftswert GNotKG 2026: §§ 36–54 + Tabelle B

8. Mai 2026 · aktualisiert 18. Mai 2026 · 17 min
Geschrieben von NotarCheck-Redaktion · Editorial Team
Fachlich geprüft von NotarCheck Redaktion Recht · Stand 18. Mai 2026
Der Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage jeder Notargebühr, geregelt in §§ 36 bis 54 GNotKG. Bei Kaufverträgen Kaufpreis (§ 47), bei Grundschulden Nennbetrag (§ 53), bei GmbH-Gründungen mindestens 30.000 € (§ 105 Abs. 4), bei Erbsachen Reinwert (§ 40). Mehrere Gegenstände werden nach § 35 GNotKG (Höchstwert) bzw. § 109 GNotKG (mehrere Werterhöhungen) behandelt. Falsche Geschäftswerte sind die häufigste Ursache überhöhter Notarrechnungen.
38 %Befunde durch Geschäftswert-Fehler
§ 47Kaufverträge, Kaufpreis
§ 53Grundpfandrechte, Nennbetrag
30.000 €Mindestwert GmbH § 105 Abs. 4

Der Geschäftswert ist das Herzstück jeder Notargebühr. Tabelle B GNotKG wendet darauf den Gebührensatz an, ist der Geschäftswert falsch gewählt, ist die ganze Rechnung systematisch falsch. Nach Fachliteratur (Anwaltsblatt DAV) und notarieller Praxis ist ein falsch angesetzter Geschäftswert eine der häufigsten Fehlerquellen, weil er sich multiplikativ durch jede Position zieht. Dieser Artikel führt Sie durch §§ 36 bis 54 GNotKG, die Mehrgeschäfts-Regeln in §§ 86 bis 93 sowie die Mindestwerte und Anfechtungsmöglichkeiten.

Kurze Antwort. Der Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage jeder Notargebühr. § 36 GNotKG ist die Auffang-Ermessensregel (Abs. 1) bzw. legt den Default-Wert 5.000 € fest (Abs. 3); die speziellen Regeln stehen in §§ 37 ff. Bei Kaufverträgen der Kaufpreis (§ 47), bei Grundschulden der Nennbetrag (§ 53), bei GmbH-Gründungen mindestens 30.000 € (§ 105 Abs. 4), bei Erbsachen der Reinwert (§ 40). Bei mehreren Gegenständen in einer Urkunde regeln § 35 (Höchstwert) und § 109 (Werterhöhungen). Anfechtung über § 79 GNotKG.

Hinweis. Dieser Artikel erklärt die gesetzlichen Bemessungsregeln und unsere Praxiserfahrung. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand 18. Mai 2026, Werte nach GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025), geprüft durch unsere Redaktion Recht.

Die Grundnorm, § 36 GNotKG

§ 36 GNotKG ist die Auffang-Ermessensregel zur Geschäftswertbestimmung: Soweit sich der Geschäftswert nicht aus einer Spezialnorm ergibt, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen (Abs. 1). Reicht das nicht, gilt nach Abs. 3 ein Auffangwert von 5.000 €. Die eigentlichen Bemessungsregeln stehen in den §§ 37 bis 54 mit einem Dutzend Sondernormen für unterschiedliche Geschäfte. Die wichtigsten im Überblick:

§AnwendungBemessungsregel
§ 37AllgemeinVerkehrswert zum Geschäftsabschluss
§ 40Erbrechtliche GeschäfteReinwert des Nachlasses
§ 46Verkehrswert ImmobilienBodenrichtwert plus Bausubstanz
§ 47KaufverträgeKaufpreis, ggf. bereinigt
§ 48TauschverträgeHöherer der getauschten Werte
§ 51SchenkungenReinwert, ggf. mit Auflagenabzug
§ 52Wiederkehrende LeistungenJahreswert mal Kapitalisierungsfaktor
§ 53GrundpfandrechteNennbetrag
§ 54Pfandrechte (sonstige)Nennbetrag, max. Verkehrswert
§ 97Beidseitige VerträgeHöherer Wert
§ 98VollmachtenHalbes betroffenes Vermögen, min. 1.500 €
§ 102ErbverzichtHälfte des Erbteils
§ 105GesellschaftsverträgeMind. 30.000 €

§ 47, Kaufverträge

Beim Immobilienkauf der Kaufpreis. Klingt trivial, ist es nicht:

  • Bewegliches Inventar (Küche, Sauna, Markise) mindert den Geschäftswert, wenn im Vertrag separat ausgewiesen. Praxis: Im Vertrag steht „Kaufpreis 400.000 €, davon entfallen 8.000 € auf bewegliches Inventar gem. Anlage X." → Geschäftswert 392.000 €.
  • Übernahme von Lasten (z. B. Grundschulden, die der Käufer übernimmt) erhöhen den Geschäftswert, wenn sie wirtschaftlich Teil des Kaufpreises sind.
  • Verkehrswert vs. Kaufpreis: Bei Schenkung mit Gegenleistung wird der Verkehrswert herangezogen, nicht der niedrige „Kaufpreis".

§ 53, Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)

Nennbetrag. Punkt.

  • Darlehen 300.000 €, Grundschuld 360.000 € (mit Zinspolster) → Geschäftswert 360.000 €.
  • Darlehen 300.000 €, Grundschuld 300.000 € → Geschäftswert 300.000 €.
  • „Zinsbestandteil im Grundbuch eingetragen" (z. B. 18 %): erhöht den Geschäftswert nicht über den Nennbetrag hinaus, der Zinssatz ist nur Ausgestaltung, kein Wert.

Häufiger Fehler: Verwendung der Darlehenssumme inkl. Bearbeitungsgebühren statt Grundschuld-Nennbetrag.

§ 105, Gesellschaftsverträge

Mindest-Geschäftswert 30.000 €, auch wenn das Stammkapital geringer ist:

  • UG mit 1 € Stammkapital → Geschäftswert 30.000 €
  • GmbH mit 25.000 € Stammkapital → Geschäftswert 30.000 €
  • GmbH mit 50.000 € Stammkapital → Geschäftswert 50.000 €
  • GmbH mit 100.000 € Stammkapital → Geschäftswert 100.000 €

Bei Sachgründungen ist der Verkehrswert der Sacheinlagen maßgeblich, wenn diese das Stammkapital deutlich übersteigen, zählt der höhere Wert.

§ 40, Erbrechtliche Geschäfte

Reinwert: Bruttovermögen minus Nachlassverbindlichkeiten. Wer eine Immobilie mit 400.000 € Verkehrswert und 150.000 € Restschuld erbt, sieht einen Geschäftswert von 250.000 €, nicht 400.000 €. Praxis: Banken schicken oft nur die Aktiv-Aufstellung, das Notariat verwendet diese ohne Saldierung der Verbindlichkeiten. Folge: zu hoher Geschäftswert. Mehr Details: Notarkosten Erbschein.

§ 52, Wiederkehrende Leistungen

Bei Nießbrauch, Wohnrecht oder Renten: Jahreswert mal Kapitalisierungsfaktor. Faktoren aus § 36 BewG:

  • Lebenslange Leistung an 60-Jährigen: Faktor ca. 14,5 (statistische Lebenserwartung)
  • Lebenslange Leistung an 80-Jährigen: Faktor ca. 7,5
  • Begrenzte Leistung über 20 Jahre: Faktor 12,279 (4 % Diskontierung)

Beispiel: Lebenslanges Wohnrecht (Jahreswert 8.000 €, Berechtigter 70 Jahre alt, Faktor 10,5) → Geschäftswert 84.000 €.

§ 98, Vollmachten

Generalvollmachten: Hälfte des Vermögens, das die Vollmacht umfasst, mindestens 1.500 €. Spezialvollmachten: Wert des Geschäfts, das mit der Vollmacht erledigt werden soll. Beispiel: General- und Vorsorgevollmacht für 65-Jährige mit 400.000 € Vermögen → Geschäftswert 200.000 € → KV 21200 mit 1,0-Satz rund 435 € netto.

Geschäftswert bei mehreren Gegenständen in einer Urkunde (§§ 35, 109 GNotKG)

Werden in einer einzigen Urkunde mehrere Geschäfte beurkundet, regeln § 35 GNotKG (Höchstwert) und § 109 GNotKG (mehrere Werterhöhungen), wie der Geschäftswert zu bestimmen ist. Die Grundregel: Beziehen sich die Geschäfte auf denselben Gegenstand, wird nach § 35 GNotKG nur der höchste Einzelwert angesetzt. Stehen sie unabhängig nebeneinander, werden die Werte addiert.

Beispiele aus der Praxis:

  • Hauskauf mit Auflassungsvormerkung in einer Urkunde. Beide Geschäfte beziehen sich auf dasselbe Grundstück. Geschäftswert ist der Kaufpreis, kein Aufschlag für die Vormerkung. Die Vormerkung schlägt sich dafür in einer eigenen KV-Position nieder (KV 21201).
  • Zwei unabhängige Kaufverträge in einer Urkunde. Verkauf Eigentumswohnung A an Käufer 1 und Eigentumswohnung B an Käufer 2 in derselben Urkunde, getrennte Geschäfte. Geschäftswerte werden addiert.
  • Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt. Beide beziehen sich auf dasselbe Vermögen. Geschäftswert ist die Schenkung; der Nießbrauch reduziert den Reinwert nach § 51, schlägt aber nicht oben drauf.

Die Abgrenzung „derselbe Gegenstand" ist die wichtigste Stellschraube. Bei Streit lohnt sich der genaue Blick in die Urkunde: Beschreiben die Geschäfte denselben wirtschaftlichen Vorgang oder zwei davon getrennte?

Geschäftswert bei beidseitigen Verträgen, § 97 GNotKG

§ 97 GNotKG behandelt den klassischen Fall des Tausches und ähnlicher beidseitig wertmäßig relevanter Geschäfte. Maßgeblich ist der höhere der beiden in Betracht kommenden Werte, nicht die Summe. Beispiel: Tausch eines Hauses (Verkehrswert 500.000 €) gegen eine Eigentumswohnung (Verkehrswert 350.000 €) plus 50.000 € Aufzahlung. Geschäftswert für die Beurkundung: 500.000 €, nicht 850.000 €.

Bei Ehe- oder Erbverträgen mit beidseitigen Verfügungen greift die gleiche Logik: Wer den höheren Vermögensteil einbringt, prägt den Geschäftswert. Häufiger Fehler: das Notariat addiert beide Vermögen und kommt zu einem Geschäftswert weit über dem gesetzlich vorgesehenen.

Geschäftswert nachträglich ändern lassen, § 79 GNotKG

Ist der Geschäftswert in der Kostenberechnung aus Ihrer Sicht falsch festgesetzt, eröffnet § 79 GNotKG den Weg zur gerichtlichen Festsetzung des Geschäftswerts durch das Landgericht. Das Verfahren ist eigenständig neben der Kostenbeschwerde nach § 127 GNotKG: § 79 zielt auf die Höhe des Werts, § 127 auf die Berechnung der Gebühr insgesamt.

Vorgehen in drei Schritten:

  1. Schriftliche Beanstandung beim Notariat mit Verweis auf die einschlägige Norm (z. B. § 47 bei Hauskauf) und Beleg (Inventarliste, Verkehrswertgutachten, Bankunterlagen).
  2. Antrag beim Landgericht nach § 79 GNotKG. Frist: bis zum Ende des auf die Zustellung folgenden Kalenderjahres.
  3. Gerichtliche Festsetzung: Das Gericht ermittelt den korrekten Geschäftswert und teilt diesen dem Notariat mit. Die Kostenberechnung wird entsprechend angepasst.

Geschäftswert Anfechtungsverfahren, Beschwerde gegen Wertfestsetzung

Wird der Geschäftswert vom Gericht oder vom Notariat eigenständig festgesetzt, ist gegen die Festsetzung selbst die Beschwerde möglich. Sie ist nach § 81 Abs. 4 GNotKG bis zum Ende des auf die Zustellung folgenden Kalenderjahres einzulegen, ebenso wie der Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung selbst (§ 127 Abs. 2 GNotKG). In der Praxis kommt die Beschwerde überwiegend in zwei Konstellationen vor:

  • Geringerer Wert behauptet. Der Mandant trägt vor, dass Inventar nicht abgezogen oder ein Verbindlichkeitsabzug fehlerhaft ist. Belege: Inventarliste, Bankauszüge, Grundbuchauszug.
  • Höherer Wert vom Finanzamt festgestellt. Selten, aber praktisch relevant bei Schenkung mit Auflagen: Das Finanzamt setzt für die Schenkungsteuer einen höheren Wert fest, der Notar will ihn übernehmen. Hier zählt die GNotKG-spezifische Bewertung, nicht die steuerliche.

Mindestgeschäftswert nach § 105 Abs. 4, 30.000 € bei GmbH-Gründung

Bei Gesellschaftsverträgen setzt § 105 Abs. 4 GNotKG einen Mindest-Geschäftswert von 30.000 € fest. Das gilt unabhängig vom tatsächlichen Stammkapital. Die Regelung schützt den Notar vor einer Kostenunterdeckung bei UG-Gründungen und macht GmbH-Gründungen mit niedrigem Stammkapital nicht unverhältnismäßig billig. Praktische Folge: Eine UG-Gründung kostet nach GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) mindestens rund 280 € Beurkundungsgebühr (KV 21100 bei 30.000 €), egal wie klein das Stammkapital ist. Mehr Details: Notarkosten GmbH-Gründung.

Beispielrechnungen: Geschäftswert in 8 Konstellationen

Fall Rechtsgrundlage Bemessung Geschäftswert
Hauskauf 400.000 €, Küche 10.000 € separat§ 47Kaufpreis minus Inventar390.000 €
Grundschuld 360.000 €, Darlehen 300.000 €§ 53Nennbetrag der Grundschuld360.000 €
UG-Gründung, Stammkapital 1 €§ 105 Abs. 4Mindestwert30.000 €
Schenkung Wohnung 250.000 € mit Wohnrecht (Jahreswert 8.000 €, Faktor 10,5)§ 51, § 52Verkehrswert minus kapitalisiertes Wohnrecht166.000 €
Erbe Haus 400.000 €, Restschuld 150.000 €§ 40Reinwert250.000 €
Generalvollmacht, Vermögen 400.000 €§ 98Hälfte des Vermögens200.000 €
Haustausch 500.000 € gegen Wohnung 350.000 € plus 50.000 € Aufzahlung§ 97Höherer Wert500.000 €
Lebenslanger Nießbrauch, Jahreswert 12.000 €, Berechtigter 65 J. (Faktor 12,5)§ 52Jahreswert mal Faktor150.000 €

Häufige Fehler beim Geschäftswert

Aus Notarrechnungen aus der Pilotphase und Fachliteratur kennen wir das immer gleiche Muster. Diese fünf Fehler machen den Großteil aller Geschäftswert-Befunde aus:

  1. Inventar nicht abgezogen. Beim Hauskauf wird der volle Kaufpreis als Geschäftswert angesetzt, obwohl im Vertrag bewegliches Inventar separat ausgewiesen ist (§ 47 GNotKG).
  2. Schulden nicht abgezogen. Im Nachlassverfahren wird das Bruttovermögen verwendet, obwohl § 40 GNotKG den Reinwert vorschreibt. Restschulden auf einer geerbten Immobilie reduzieren den Geschäftswert.
  3. Brutto- statt Reinvermögen. Bei Eheverträgen, Schenkungen und Vollmachten wird das Bruttovermögen angesetzt, obwohl gegenläufige Verbindlichkeiten existieren.
  4. Darlehenssumme statt Nennbetrag. Bei Grundschulden wird die Darlehenssumme genommen, obwohl § 53 GNotKG ausdrücklich auf den Nennbetrag der Grundschuld abstellt.
  5. Mindestwert 30.000 € überschritten. Bei GmbH-Gründungen wird der Geschäftswert höher als das Stammkapital angesetzt, obwohl § 105 Abs. 4 nur den Mindestwert fordert, keinen pauschalen Aufschlag.

Geschäftswert vs. Streitwert vs. Verkehrswert, Begriffsklärung

Drei oft verwechselte Begriffe:

  • Geschäftswert (GNotKG): Bemessungsgrundlage Notargebühr
  • Streitwert (GKG): Bemessungsgrundlage Gerichtsgebühren
  • Verkehrswert (BauGB/BewG): Marktwert einer Sache

Verkehrswert ist oft, aber nicht immer Geschäftswert. Bei Kaufverträgen ersetzt der Kaufpreis den Verkehrswert (§ 47 GNotKG), bei Schenkungen aber gilt der Verkehrswert (§ 51).

Wie der Geschäftswert dokumentiert sein muss

§ 19 Abs. 2 GNotKG: Die Kostenberechnung muss nachvollziehbar sein. Mindestangaben pro Position:

  1. KV-Nummer (aus Anlage 1)
  2. Geschäftswert in €
  3. Gebührensatz (z. B. 2,0 aus Tabelle B)
  4. Errechneter Betrag

Fehlt eine dieser Angaben, ist die Position bereits aus formellen Gründen angreifbar.

Geschäftswert selbst berechnen in 6 Schritten

  1. Vertragsart bestimmen. Kauf, Schenkung, Grundschuld, GmbH, Erbe? Daraus folgt die Norm.
  2. Bemessungsregel suchen. Kauf § 47, Schenkung § 51, Grundschuld § 53, GmbH § 105, Erbe § 40. Bei mehreren Gegenständen in einer Urkunde §§ 35, 109 GNotKG.
  3. Rohwert ermitteln. Kaufpreis, Nennbetrag, Stammkapital, Vermögenswert.
  4. Korrekturen anwenden. Inventar abziehen (§ 47), Schulden abziehen (§ 40), Auflagen kapitalisieren (§ 52).
  5. Mindestwert prüfen. § 105 Abs. 4 für GmbH, § 98 für Vollmachten.
  6. Mit Tabelle B verbinden. Geschäftswert in Anlage 2 GNotKG nachschlagen, 1,0-Gebühr mal Faktor der KV-Position.

Tabelle B GNotKG (Anlage 2), wie aus dem Wert eine Gebühr wird

Der Geschäftswert allein sagt noch nichts über die Höhe der Notargebühr. Erst Tabelle B (Anlage 2 GNotKG) übersetzt ihn in einen Eurobetrag, die 1,0-Gebühr. Auf diese 1,0-Gebühr wird der Faktor der jeweiligen KV-Position angewandt, etwa 2,0 für eine Beurkundung (KV 21100) oder 0,5 für den Vollzug (KV 22110). Beispiel: Geschäftswert 400.000 €, 1,0-Gebühr nach GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) 785 €, KV 21100 mit Faktor 2,0 ergibt 1.570 €, KV 22110 mit Faktor 0,5 ergibt 392,50 €.

Tabelle B, Stützpunkte ab 01.06.2025 (Anlage 2 GNotKG)

Geschäftswert bis1,0-Gebühr2,0 (Beurkundung)0,5 (Vollzug)
10.000 €75 €150 €37,50 €
25.000 €115 €230 €57,50 €
50.000 €165 €330 €82,50 €
100.000 €273 €546 €136,50 €
200.000 €435 €870 €217,50 €
300.000 €595 €1.190 €297,50 €
400.000 €785 €1.570 €392,50 €
500.000 €935 €1.870 €467,50 €
750.000 €1.335 €2.670 €667,50 €
1.000.000 €1.735 €3.470 €867,50 €
1.500.000 €2.535 €5.070 €1.267,50 €
2.000.000 €3.335 €6.670 €1.667,50 €
3.000.000 €4.935 €9.870 €2.467,50 €

Stützpunkte aus Anlage 2 GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109, gültig ab 01.06.2025). Über 3.000.000 € wächst die Gebühr um 80 € je weitere 50.000 € Geschäftswert, Höchstgeschäftswert 60 Mio. € (§ 35 GNotKG). Vollständige Stufung mit allen 56 Zwischenwerten: gesetze-im-internet.de.

Das System ist deshalb so prüfbar, weil jeder Schritt nachvollziehbar ist. Wer den Geschäftswert kennt, kann die 1,0-Gebühr in der Tabelle nachschlagen und die Position selbst nachrechnen. Differenzen über wenige Cent hinaus sind in der Regel ein Befund.

Geschäftswert bei Ehe- und Lebenspartnerschaftsverträgen

Bei Eheverträgen und Lebenspartnerschaftsverträgen ist der Geschäftswert das Reinvermögen beider Partner (§ 100 GNotKG). Das ist die Summe der Aktiva minus der Verbindlichkeiten beider Partner. Häufig wird in der Notarrechnung allein das Aktivvermögen einer Partei eingesetzt; das ist falsch. Auch ein noch nicht entstandener Zugewinn bleibt außer Ansatz, maßgeblich ist der Vermögensstand zum Zeitpunkt der Beurkundung. Wer einen Ehevertrag mit Gütertrennung beurkundet, kann den Geschäftswert oft deutlich reduzieren, wenn Verbindlichkeiten (Konsumkredite, laufende Darlehen) korrekt saldiert werden.

Geschäftswert bei Auflassungsvormerkung und Vollzug

Die Auflassungsvormerkung (KV 21201) hat einen eigenen Geschäftswert, der typischerweise dem Kaufpreis entspricht. Sie ist in der Kostenberechnung als eigene Position ausgewiesen und mit Faktor 0,5 berechnet. Der Vollzug nach KV 22110 nutzt denselben Geschäftswert wie die Hauptbeurkundung; bei einer Grundschuld-Bestellung mit eigenem Geschäftswert (Nennbetrag) wird der Vollzug entsprechend auf diesen Betrag bezogen. Verwechslung dieser Geschäftswerte ist eine häufige Fehlerquelle: Wird der Vollzug der Grundschuld auf den Kaufpreis statt auf den Grundschuld-Nennbetrag bezogen, fällt der Betrag zu hoch aus.

Geschäftswert bei Schenkung mit Auflagen

Schenkungen sind nach § 51 GNotKG mit dem Reinwert anzusetzen. Werden im Schenkungsvertrag Auflagen vereinbart (z. B. Wohnrecht für den Schenker, Pflegepflicht), reduzieren diese den Reinwert. Konkret: Verkehrswert minus kapitalisierter Wert der Auflagen. Die Kapitalisierung erfolgt nach § 52 GNotKG bzw. § 36 BewG. Praxisbeispiel: Schenkung einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 €, mit lebenslangem Wohnrecht für die 70-jährige Schenkerin (Jahreswert 6.000 €, Faktor 10,5). Kapitalisiertes Wohnrecht: 63.000 €. Geschäftswert für KV 21100: 237.000 €, nicht 300.000 €. Wird das Wohnrecht in der Notarrechnung übersehen, entsteht ein Befund von mehreren Hundert Euro.

Geschäftswert bei Erbverträgen und letztwilligen Verfügungen

Bei einseitigen Verfügungen von Todes wegen (Testament) ist der Geschäftswert nach § 102 GNotKG das Reinvermögen des Verfügenden. Bei zweiseitigen Erbverträgen, in denen beide Partner verfügen, wird das Vermögen beider Partner angesetzt; aufgrund von § 97 GNotKG ist aber der höhere Wert maßgeblich, nicht die Summe. Häufiger Fehler: Beide Vermögen werden addiert, der Geschäftswert verdoppelt sich künstlich. Das kann gerade bei Ehepaaren mit gleichwertigen Vermögen erhebliche Konsequenzen haben.

Geschäftswert bei Übertragungsverträgen unter Familienangehörigen

Die vorweggenommene Erbfolge ist ein Sonderfall der Schenkung. Der Geschäftswert folgt § 51 GNotKG (Reinwert), wird aber regelmäßig durch Gegenleistungen oder Auflagen reduziert: Wohnrecht für die Eltern, Pflegeverpflichtung, Versorgungsrente, Zuzahlung an Geschwister (sogenannte Gleichstellungsgelder). Jede dieser Komponenten ist zu kapitalisieren und vom Verkehrswert abzuziehen. In der Praxis steht in der Urkunde häufig nur der Verkehrswert; die Kapitalisierung der Gegenleistungen wird vergessen. Resultat: zu hoher Geschäftswert.

Geschäftswert in der Kostenberechnung erkennen

Auf jeder ordnungsgemäßen Notarrechnung steht der Geschäftswert in einer eigenen Spalte neben jeder KV-Position. Fehlt er, ist die Position bereits formell unwirksam (§ 19 Abs. 2 GNotKG). Häufig finden Sie in der Praxis vier Konstellationen:

  • Identischer Geschäftswert bei mehreren Positionen. Normal beim Hauskauf: KV 21100 und KV 21201 nutzen typischerweise denselben Geschäftswert (Kaufpreis).
  • Unterschiedlicher Geschäftswert bei einzelner Position. Normal bei Hauskauf mit Finanzierung: Die Grundschuld hat einen eigenen Geschäftswert (Nennbetrag), der vom Kaufpreis abweicht.
  • Geschäftswert höher als der Vertragsgegenstand. Verdächtig. Ausnahmen: Mehrgeschäfte mit Addition, Schenkung mit Gegenleistung, Verkehrswert statt Kaufpreis.
  • Kein Geschäftswert angegeben. Formeller Mangel. Sie können die Korrektur verlangen.

Geschäftswert und steuerliche Werte, getrennte Welten

Der GNotKG-Geschäftswert ist nicht identisch mit dem schenkungsteuerlichen oder erbschaftsteuerlichen Wert. Letztere folgen dem Bewertungsgesetz (BewG) und können erheblich abweichen, etwa weil das BewG eigene Ansätze für Grundbesitzwerte und Anteile an Kapitalgesellschaften vorsieht. Beispiel: Die Schenkung einer GmbH-Beteiligung wird für die GNotKG-Gebühren nach § 51 GNotKG bewertet (Reinwert, ggf. Verkehrswert), für die Schenkungsteuer aber nach §§ 11 ff. BewG. Beide Werte können um mehrere Zehntausend Euro auseinanderliegen; das ist normal und kein Befund. Maßgeblich für die Notarrechnung ist allein der GNotKG-Wert.

Geschäftswert bei mehreren Vertragsbeteiligten

Beurkundet werden Verträge oft mit mehr als zwei Parteien (z. B. Verkäufer-Ehepaar, zwei Käufer). Der Geschäftswert ist davon nicht betroffen; entscheidend ist der Wert des Vertragsgegenstands, nicht die Anzahl der Beteiligten. Eine Erhöhung des Geschäftswerts wegen „erhöhten Aufwands bei vier Käufern" ist unzulässig. Ein höherer Aufwand kann allenfalls in der Betreuungsgebühr KV 22200 (Faktor 0,5) abgebildet werden, sofern dort die Voraussetzungen erfüllt sind.

Was tun bei Zweifel am Geschäftswert?

  1. Verlangen Sie eine Begründung schriftlich. Der Notar ist nach § 19 GNotKG zur Erläuterung verpflichtet.
  2. Vergleichen Sie mit der Urkunde. Stimmen Kaufpreis, Inventar-Abzüge, Grundschuld-Nennbetrag mit dem Vertrag überein?
  3. Zweitprüfung einholen. NotarCheck rechnet den Geschäftswert für jede Position separat nach (58 € pauschal).
  4. Bei Streit: Antrag nach § 79 GNotKG auf gerichtliche Festsetzung des Geschäftswerts beziehungsweise § 127 GNotKG gegen die Kostenberechnung insgesamt. Mehr dazu: Notarrechnung zu hoch?

Geschäftswert und Tabellenwechsel zum 1. Juni 2025

Mit dem KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) hat sich nicht die Bestimmung des Geschäftswerts geändert, wohl aber die Tabelle B, auf die er angewandt wird. Die §§ 36 bis 54 GNotKG blieben unverändert; Bemessungsregeln für Kauf, Grundschuld, Schenkung und Gesellschaftsvertrag gelten weiter wie vor Juni 2025. Was sich geändert hat, ist der Eurobetrag der 1,0-Gebühr, die Tabelle B dem Geschäftswert zuordnet. Für die Prüfung bedeutet das: Geschäftswert mit dem Beurkundungsdatum kombinieren, vor 1. Juni 2025 alte Tabelle, ab 1. Juni 2025 neue Tabelle. Der Geschäftswert selbst bleibt in beiden Fällen identisch berechnet.

Geschäftswert in der Zweitprüfung, was wir konkret abgleichen

In der NotarCheck-Prüfung läuft jeder Geschäftswert durch eine eigene Norm-Zuordnung. Wir prüfen für jede Position: Welche Norm der §§ 36 bis 54 GNotKG ist einschlägig? Stimmt der ausgewiesene Wert mit der Urkunde überein? Wurden Abzüge (Inventar, Schulden, Auflagen) berücksichtigt? Gilt ein Mindest- oder Höchstwert? Bei Mehrgeschäften: Wurden Werte korrekt addiert oder ist der höchste angesetzt? Erst am Ende dieser Kaskade entscheidet sich, ob die KV-Position rechnerisch korrekt ist. Wer das selbst nachvollziehen will, findet die ergänzende Anleitung unter Notarrechnung prüfen.

Notarrechnung prüfen lassen, wir gleichen jeden Geschäftswert gegen die §§ 36 bis 54 GNotKG ab. Schriftlicher Befund, 58 € pauschal.

Häufige Fragen

Was ist der Geschäftswert beim Notar?
Der Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage für jede Notargebühr (§ 36 GNotKG). Auf diesen Betrag wird Tabelle B angewendet, die den Gebührensatz bestimmt. Ist der Geschäftswert falsch, sind alle daraus abgeleiteten Gebühren falsch.
Wie wird der Geschäftswert beim Hauskauf bestimmt?
Nach § 47 GNotKG der Kaufpreis, bereinigt um bewegliche Bestandteile (Küche, Sauna, Möbel), die im Kaufvertrag separat ausgewiesen sind. Wird die Küche mit 8.000 € separat aufgeführt, mindert sich der Geschäftswert um diesen Betrag.
Was ist der Geschäftswert bei einer Grundschuld?
Nach § 53 GNotKG der Nennbetrag der Grundschuld, also der im Grundbuch einzutragende Betrag. Nicht die Darlehenssumme, nicht die Darlehenssumme plus Zinsen.
Wann gilt ein Mindest-Geschäftswert?
Bei GmbH-Gründungen mindestens 30.000 € (§ 105 Abs. 4 GNotKG), auch bei 1-€-Stammkapital einer UG. Bei Beglaubigungen mindestens 2.000 €. Bei Vollmachten mindestens 1.500 €.
Wie wird der Geschäftswert bei mehreren Gegenständen in einer Urkunde behandelt?
Mehrere Geschäfte in einer Urkunde: Beziehen sich diese auf denselben Gegenstand, gilt § 35 GNotKG (Höchstwert). Werterhöhende Nebenleistungen behandelt § 109 GNotKG. Stehen die Geschäfte unabhängig nebeneinander, werden die Werte addiert.
Was regelt § 97 GNotKG?
Bei beidseitigen Verträgen wird der höhere der beiden in Betracht kommenden Werte angesetzt, nicht beide addiert. Beispiel: Tausch Haus gegen Eigentumswohnung, Geschäftswert ist der höhere Verkehrswert, nicht die Summe.
Kann ich den Geschäftswert nachträglich ändern lassen?
Ja, über einen Antrag auf gerichtliche Festsetzung des Geschäftswerts nach § 79 GNotKG beim Landgericht. Voraussetzung ist eine begründete Abweichung mit Belegen, etwa Inventarlisten oder Verkehrswertgutachten.
Welche Frist gilt für die Anfechtung des Geschäftswerts?
Der Antrag nach § 79 GNotKG ist bis zum Ende des auf die Zustellung folgenden Kalenderjahres möglich (§ 79 Abs. 2 GNotKG). Auch der Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung nach § 127 GNotKG ist bis zum Ende des auf die Zustellung folgenden Kalenderjahres zu stellen (§ 127 Abs. 2 GNotKG) — nicht binnen zwei Wochen.
Wer trägt die Beweislast für den Geschäftswert?
Grundsätzlich der Notar, denn die Kostenberechnung muss nach § 19 Abs. 2 GNotKG nachvollziehbar sein. Der Mandant muss aber Tatsachen vortragen, aus denen sich ein anderer Wert ergibt, etwa eine Inventarliste mit Belegen.
Was sind die häufigsten Fehler beim Geschäftswert?
Inventar nicht abgezogen (§ 47), Schulden im Nachlass nicht abgezogen (§ 40), Bruttovermögen statt Reinvermögen, Darlehenssumme statt Nennbetrag der Grundschuld (§ 53), Mindestwert 30.000 € bei GmbH ignoriert (§ 105 Abs. 4).

Lassen Sie Ihre Notarrechnung jetzt prüfen.

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