Notarrechnung steuerlich absetzbar 2026: Vermietung & AfA

Die Notarrechnung ist nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung absetzbar, nicht bei Selbstnutzung. Bei Vermietung sind Grundschuld-Notarkosten sofort Werbungskosten (§ 9 EStG, st. Rspr. BFH), Kaufvertrags-Notarkosten gehen über die AfA in den Aufwand (3 % p.a. ab Baujahr 2023). Hier die saubere Aufschlüsselung mit Paragraf, Beispielrechnung und Anlage-V-Zeile.

Hinweis. Dieser Artikel fasst Gesetzeslage und einschlägige BFH-Rechtsprechung zusammen. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall (Mischnutzung, Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, grenzüberschreitende Sachverhalte) konsultieren Sie bitte einen Steuerberater. Geprüft durch unsere Redaktion Recht, Stand Mai 2026.

Die wichtigste Unterscheidung, sieben Konstellationen

Steuerlich gibt es sieben Szenarien für die Notarrechnung. Erst wenn Sie wissen, in welchem Sie sich befinden, klärt sich die Abzugsfähigkeit:

Selbst genutzte Immobilie: Notarrechnung nicht absetzbar

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft und selbst einzieht, kann die Notarrechnung steuerlich nicht absetzen. Der Grund ist einfach: Es fehlt der Bezug zu einer Einkunftsart im Sinne des § 2 EStG. Werbungskosten gibt es nur bei den Überschuss-Einkunftsarten (Arbeit, Vermietung, Kapital), Betriebsausgaben nur bei den Gewinn-Einkunftsarten.

Selbst die früher gelegentlich diskutierten Konstruktionen sind sauber abgewiesen:

• Handwerkerleistung nach § 35a EStG? Nein. Notare sind keine Handwerker, ihre Leistung ist hoheitlich.
• Außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG? Nein. Hauskauf ist freiwillig, keine "Belastung" im steuerlichen Sinne.
• Sonderausgaben? Nein, kein Tatbestand des § 10 EStG einschlägig.

Praktische Konsequenz: Die rund 4.000 € Notarkosten plus 2.000 € Grundbuchgebühren bei einem Hauskauf 400.000 € zur Selbstnutzung sind vollständig privat zu tragen. Heben Sie die Rechnung trotzdem auf. Sie wird bei einem späteren Verkauf für die Berechnung des Veräußerungsgewinns relevant.

Notarrechnung Vermietung absetzen: Kauf-Notar in AfA, Grundschuld sofort

Bei Vermietung sind Grundschuld-Notarkosten sofort Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG. Kaufvertrags-Notarkosten dagegen sind Anschaffungsnebenkosten nach § 255 Abs. 1 HGB und gehen über die AfA in den Aufwand. Die zwei Positionen werden steuerlich also völlig unterschiedlich behandelt und müssen in der Steuererklärung getrennt erfasst werden.

Sind Notarkosten Werbungskosten?

Nur teilweise und nur bei Vermietung. Grundschuld-Notarkosten sind sofort Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG (st. Rspr. BFH). Kaufvertrags-Notarkosten dagegen sind Anschaffungsnebenkosten nach § 255 Abs. 1 HGB und gehen über die AfA in den Aufwand, nicht als sofortige Werbungskosten. Bei Selbstnutzung sind weder die einen noch die anderen abzugsfähig.

1. Notarkosten für den Kaufvertrag, Anschaffungsnebenkosten

Die Beurkundungsgebühr (KV 21100), der Vollzug (KV 22110) und die Auflassungsvormerkung (KV 21201) gehören zu den Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks (§ 255 Abs. 1 HGB). Sie sind nicht sofort abzugsfähig, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA.

Wichtig dabei: Die Notarkosten müssen aufgeteilt werden auf Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar). Üblich ist das Wertverhältnis aus dem Kaufvertrag oder ein Sachverständigen-Gutachten. Typische Aufteilung bei Wohnimmobilien in mittlerer Lage: 70-80 % Gebäude, 20-30 % Grund und Boden.

2. Notarkosten für die Grundschuld, sofort als Werbungskosten

Nach ständiger BFH-Rechtsprechung gelten Notarkosten für die Bestellung einer Grundschuld zur Sicherung eines Darlehens, das der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient, als Schuldzinsen und andere Kreditkosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG (Geldbeschaffungskosten). Sie sind sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, nicht über die AfA verteilt.

Bei einem typischen Hauskauf 400.000 € mit 320.000 € Grundschuld trennt sich die Notarrechnung daher wie folgt:

In Zahlen: Rund 983 € sind sofort als Werbungskosten in Anlage V abzugsfähig, rund 2.385 € erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes.

AfA konkret: Wie viel bringt das pro Jahr?

Der Abschreibungssatz hängt vom Baujahr ab:

Beispiel: Wohngebäude ab 2023, 2.385 € Anschaffungs-Notarkosten, davon 80 % Gebäudeanteil = 1.908 € × 3 % = 57 € pro Jahr über rund 33 Jahre. Plus 983 € Grundschuld-Notar sofort. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % ergibt das im Jahr 1 eine Steuerersparnis von rund 437 € (983 × 0,42 + 57 × 0,42).

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Bei Neubau-Vermietung kann sich zusätzlich der Sonder-AfA-Satz nach § 7b EStG lohnen: 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr, vier Jahre lang, kumuliert mit der regulären linearen AfA. Voraussetzungen:

• Bauantrag oder Bauanzeige im Zeitraum 1.9.2018–31.12.2021 oder 1.1.2023–30.09.2029 (Lücke 2022),
• Für Bauanträge ab 1.1.2023: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG),
• Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 € pro m² Wohnfläche; max. Bemessungsgrundlage 4.000 €/m² (Periode 2023-2029),
• Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre,
• Antragstellung im Veranlagungsjahr der ersten Inanspruchnahme.

Praktischer Effekt: In den ersten 4 Jahren werden zusätzlich 5 % p.a. abgeschrieben, danach läuft die reguläre 3-%-AfA bis zum Ende der Nutzungsdauer. Auf das Hausbeispiel oben übertragen: Statt 57 €/Jahr aus den Notar-Anschaffungskosten kämen 4 Jahre lang rund 153 € pro Jahr ins Werbungskosten-Konto.

Notarrechnung in der Steuererklärung: Anlage V Schritt für Schritt

Wenn Sie als Vermieter Ihre Notarrechnung in die Einkommensteuererklärung einarbeiten, ist die Anlage V der zentrale Ort. Hier die Zeilen-Tabelle für das Formular 2025 (Veranlagungsjahr 2025, abzugeben bis 31.07.2026 ohne Berater, bis 30.04.2027 mit):

So gehen Sie konkret vor

1. Notarrechnung aufteilen: Markieren Sie auf einer Kopie alle Grundschuld-Positionen grün, alle Kauf-Positionen rot. Die Auslagenpauschale teilen Sie pro rata nach Verhältnis der beiden Summen.
2. Grundschuld-Summe in Zeile 37 Anlage V: Summe aller grünen Positionen brutto in die Zeile "Schuldzinsen und ähnliche Aufwendungen". Im ESt-Programm meist als "Geldbeschaffungskosten" oder "Finanzierungskosten" geführt.
3. Kauf-Summe in AfA-Berechnung: Summe der roten Positionen × Gebäudeanteil (z. B. 80 %) zur ursprünglichen Anschaffungssumme addieren. Diese erweiterte Basis × AfA-Satz (3 % oder 2 %) ergibt die jährliche AfA in Zeile 33.
4. Aufteilung Grund/Gebäude dokumentieren: Halten Sie die Aufteilung schriftlich fest (Kaufvertrag, Sachverständigen-Gutachten oder Bodenrichtwert × Grundstücksfläche). Bei Rückfragen vom Finanzamt müssen Sie das nachweisen können.
5. Belege aufbewahren: Notarrechnung und Aufteilungsdokumentation mindestens 10 Jahre (§ 147 AO), bei vermieteten Immobilien praktisch bis zum Verkauf plus weitere 10 Jahre wegen § 23 EStG.

Sonderfall ELSTER und Anlage V 2025

In ELSTER finden Sie die Eingabe der Grundschuld-Notarkosten unter Anlage V → Werbungskosten → "Geldbeschaffungskosten / Damnum / Disagio / Finanzierungskosten". Die AfA-Berechnung läuft separat über Anlage V → Werbungskosten → "Absetzung für Abnutzung des Gebäudes". Wichtig: Die AfA-Bemessungsgrundlage muss in der Anlage zur Erstveranlagung eingetragen werden; in Folgejahren wird sie übernommen, lässt sich aber bei nachträglich entdeckten Anschaffungsnebenkosten korrigieren.

Notarkosten betrieblich absetzen als Betriebsausgabe

Bei betrieblicher Nutzung sind Notarkosten Betriebsausgaben nach § 4 Abs. 4 EStG, die Aufteilung erfolgt analog zur Vermietung:

• Kaufvertrags-Notarkosten erhöhen die Anschaffungskosten des Betriebsgrundstücks und gehen über die AfA in den Aufwand. AfA-Satz für betriebliche Gebäude: 3 % p.a. (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG).
• Finanzierungs-Notarkosten (Grundschuld für betriebliches Darlehen) sind sofort als Betriebsausgaben abziehbar.
• Vorsteuerabzug: möglich, wenn der Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Leistung dem Unternehmen zuzuordnen ist. Bei Vermietung gewerblicher Räume mit Option zur Umsatzsteuer (§ 9 UStG) geht das, bei reiner Wohnvermietung greift die Umsatzsteuerbefreiung (§ 4 Nr. 12 UStG) und Vorsteuerabzug entfällt.

GmbH-Gründung: Sofortabzug der Gründungskosten

Bei einer GmbH-Gründung sind die Notarkosten für die Beurkundung des Gesellschaftsvertrags und die Handelsregisteranmeldung sofort als Gründungs-Betriebsausgabe der GmbH absetzbar, vorausgesetzt der Gesellschaftsvertrag bestimmt eine Übernahme der Gründungskosten durch die Gesellschaft.

Standard-Klausel im Gesellschaftsvertrag:

Die Gesellschaft trägt die mit ihrer Gründung verbundenen Kosten, insbesondere die Notar-, Handelsregister- und Beratungskosten, bis zu einem Betrag von 2.500 €.

Ohne solche Klausel sind die Notarkosten privater Aufwand der Gesellschafter und damit in der Regel nicht abzugsfähig. Das ist einer der häufigsten Gestaltungsfehler bei Gründungen, der nachträglich nicht heilbar ist.

Erbschaft und Schenkung: Nachlassverbindlichkeit, nicht Einkommensteuer

Notarkosten im Erbfall (Testamentsbeurkundung, Erbschein, Eröffnungsprotokoll) sind in der Einkommensteuer kein Thema. Sie sind aber in der Erbschaftsteuererklärung wichtig: Nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG gehören sie zu den Nachlassverbindlichkeiten und mindern damit den steuerpflichtigen Erwerb.

Die Erbfallkostenpauschale beträgt 15.000 € (Stand 2026, vorher 10.300 €) und kann ohne Einzelnachweis abgezogen werden. Höhere tatsächliche Kosten (Notar, Beerdigung, Grabpflege, Verkehrswertgutachten) sind gegen Beleg absetzbar.

Bei Schenkungen gilt sinngemäß: Notarkosten für die Beurkundung eines Schenkungsvertrags trägt entweder der Schenker oder der Beschenkte. Wer sie trägt, kann sie unter engen Voraussetzungen als Erwerbskosten anrechnen; die genaue Konstellation klären Sie mit dem Steuerberater.

Was passiert mit den Notarkosten beim späteren Verkauf?

Die Notarkosten beim Kauf mindern später den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG, sofern bei vermieteter Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist verkauft wird. Bei Selbstnutzung spielen sie für den Verkauf praktisch keine Rolle, weil der Gewinn ohnehin steuerfrei ist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Vermietung: Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft (Spekulationsfrist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer. Berechnung: Veräußerungspreis abzüglich (Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten + Veräußerungsnebenkosten).

Die ursprünglichen Notar-Anschaffungskosten erhöhen damit die steuerlichen Anschaffungskosten und mindern den Veräußerungsgewinn. Bei einem typischen Vermietungs-Hauskauf 400.000 € mit 2.385 € Anschaffungs-Notar und Verkauf nach 8 Jahren für 480.000 €: Veräußerungsgewinn 80.000 € minus 2.385 € Notarkosten minus etwaige Veräußerungsnebenkosten. Bei 42 % Grenzsteuersatz spart das rund 1.000 € Einkommensteuer.

Selbstnutzung: § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG

Selbst genutzte Immobilien sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Spekulationsbesteuerung ausgenommen, sofern sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich selbst genutzt wurden (oder seit Anschaffung). Damit spielen die Notar-Anschaffungskosten beim Selbstnutzer-Verkauf praktisch keine Rolle, sie sind steuerlich nicht aktivierbar und der Gewinn ist ohnehin steuerfrei. Trotzdem die Rechnung aufheben: Bei kurzfristiger Nutzungsänderung (vor dem 11. Jahr Vermietung) kommen sie doch wieder ins Spiel.

Veräußerungsnebenkosten beim Verkauf

Beim Verkauf selbst entstehen neue Notarkosten (Beurkundung des Verkaufs, ggf. Löschung der eigenen Grundschuld vor Verkauf). Diese sind als Veräußerungsnebenkosten ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abziehbar. Üblich trägt der Verkäufer nur die Löschungskosten der eigenen Grundschuld (KV 21201 für Bewilligung), der Käufer die Beurkundung selbst (§ 448 Abs. 2 BGB).

Notarkosten Scheidung, Ehevertrag, Vorsorgevollmacht: was geht?

Notarkosten für privat veranlasste Lebensereignisse wie Scheidung, Ehevertrag oder Vorsorgevollmacht sind grundsätzlich nicht absetzbar: weder Werbungskosten noch Sonderausgaben noch außergewöhnliche Belastung. Die seltenen Ausnahmen betreffen ausschließlich betriebliche Konstellationen.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Mit dem BFH-Urteil VI R 9/16 vom 18.5.2017 wurde endgültig klargestellt: Scheidungskosten (Anwalts- und Gerichtskosten, und entsprechend auch Notarkosten für eine Scheidungsfolgenvereinbarung oder einen notariellen Zugewinnausgleichsverzicht) sind keine außergewöhnliche Belastung mehr nach § 33 EStG. Begründet ist das mit der ausdrücklichen Einschränkung in § 33 Abs. 2 Satz 4 EStG, eingeführt durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz 2013.

Ehevertrag

Notarkosten für einen Ehevertrag (Gütertrennung, modifizierte Zugewinngemeinschaft, Unterhaltsregelung) sind privater Aufwand und nicht absetzbar. Auch hier keine Werbungskosten, keine Sonderausgaben, keine außergewöhnliche Belastung. Eine theoretische Ausnahme: Wenn der Ehevertrag ausschließlich der Sicherung des Betriebsvermögens dient (z. B. Gütertrennung zur Vermeidung von Zugewinnausgleich bei Betriebsübergang), können die Kosten als Betriebsausgaben qualifizieren, sehr enge Auslegung der Finanzverwaltung.

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung

Notarkosten für eine privat veranlasste Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung gehören zur privaten Lebensführung. Sie sind weder Werbungskosten noch Sonderausgaben. Ausnahme: Wenn die Vollmacht erkennbar betriebliche Zwecke regelt (z. B. Vollmacht für die Geschäftsführung in einer GbR oder GmbH), sind die anteiligen Notarkosten Betriebsausgaben. Privates Wegen ist davon zu trennen.

Notarkosten Photovoltaik & Dachverpachtung

Notarkosten bei PV-Anlagen und Dachverpachtung sind nur anteilig Betriebsausgabe, sofern die Anlage außerhalb der § 3 Nr. 72 EStG-Steuerbefreiung liegt (Anlagen bis 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit, höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem sind steuerfrei und liefern damit keine Werbungskosten zur Zuordnung).

• Dachverpachtung an Dritte: Die Beurkundung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder eines Erbbaurechts zur Dachverpachtung erzeugt Anschaffungsnebenkosten für den Vermieter. Bei steuerpflichtiger Pacht (gewerbliche Verpachtung) sind die anteiligen Notarkosten Betriebsausgaben oder erhöhen die Bemessungsgrundlage der Anlage.
• Mieterstrom-Konstellationen: Bei gewerblicher Stromlieferung an Mieter werden Notarkosten anteilig als Betriebsausgabe behandelt.
• Wohnungseigentum mit PV: Beurkundung einer Sondernutzungsrechtsänderung oder Teilungserklärung-Anpassung für PV-Anlagen sind anteilig den steuerlich relevanten Einheiten zuzuordnen.

Faustregel: Solange die PV-Anlage selbst nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei ist, fehlen die Werbungskosten zur Zuordnung. Sobald Sie aus der Befreiung herauswachsen oder Mieterstrom verkaufen, werden die Notarkosten anteilig steuerlich relevant.

Notarkosten Ferienwohnung absetzen

Bei Ferienwohnungen ist die tatsächliche Vermietungsabsicht der entscheidende steuerliche Hebel. Bei Mischnutzung mit mehr als 25 % Eigennutzung greift die Liebhaberei-Vermutung; erst über der 75-%-Hürde der ortsüblichen Vermietungstage werden Notarkosten ohne Prognoseprüfung anerkannt.

• Reine Vermietung an wechselnde Feriengäste, keine Eigennutzung: Behandlung wie normale Vermietung nach § 21 EStG. Notarkosten teilen sich in AfA-Bemessung (Kauf) und Werbungskosten (Grundschuld).
• Mischnutzung Eigennutzung + Vermietung: Bei mehr als 25 % Selbstnutzung der Vermietungstage greift die Vermutung der Liebhaberei. Das Finanzamt prüft die Totalüberschussprognose über typische 30 Jahre. Erst wenn die 75-%-Hürde der ortsüblichen Vermietungstage überschritten wird, sind die Werbungskosten ohne Prognoseprüfung anerkannt.
• Lage außerhalb des Erstwohnsitz-Bezirks: Die Differenzierung zwischen ESt-Hauptaufenthalt und Vermietungs-Standort beeinflusst, ob das Finanzamt private Mitveranlassung unterstellt.

Praktisch: Wer eine Ferienwohnung kauft und überwiegend selbst nutzt, kann die Notarrechnung steuerlich kaum nutzen. Wer konsequent vermietet (über 75 % der ortsüblichen Vermietungstage), behandelt die Notarkosten exakt wie bei einer normalen Mietwohnung. Eine Steuerberater-Konsultation vor dem Kauf vermeidet teure Überraschungen.

Was nicht funktioniert, vier häufige Mythen

"Notarkosten als Handwerker nach § 35a EStG absetzen."

Geht nicht. Notare sind keine Handwerker, ihre Leistung ist hoheitlich. § 35a EStG erfasst Tätigkeiten, die normalerweise von Haushaltsmitgliedern erledigt werden.

"Notar bei Selbstnutzung als außergewöhnliche Belastung geltend machen."

Geht nicht. Ein Hauskauf ist freiwillig und keine "außergewöhnliche" Belastung im Sinne von § 33 EStG.

"Mehrwertsteuer auf der Notarrechnung als Vorsteuer ziehen."

Nur eingeschränkt. Nur wenn Sie Unternehmer im Sinne des UStG sind und die Leistung dem Unternehmen zuzuordnen ist. Bei privater Vermietung von Wohnimmobilien greift die Umsatzsteuerbefreiung (§ 4 Nr. 12 UStG), Vorsteuerabzug entfällt damit.

"Notarkosten für die Umschuldung sind voll absetzbar wie der Neuerwerb."

Differenziert. Bei einer reinen Umschuldung des Darlehens für eine bereits vermietete Immobilie sind die Grundschuld-Notarkosten weiterhin Werbungskosten (sofort abziehbar); der Veranlassungszusammenhang zur Vermietung bleibt bestehen (ständige BFH-Rechtsprechung zum Veranlassungszusammenhang). Die ursprünglichen Kaufvertrags-Notarkosten verändern dagegen ihre AfA-Behandlung nicht; sie laufen wie bisher über die Abschreibung.

Sonderkonstellationen, die in der Beratungspraxis häufig vorkommen

Gemischt genutztes Mehrfamilienhaus (teils selbst, teils vermietet)

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, in einer Wohnung selbst lebt und die übrigen vermietet, muss die Notarkosten nach Wohnflächenanteil aufteilen. Beispiel: 3-Familien-Haus, eine Wohnung selbst genutzt (90 m²), zwei vermietet (180 m² zusammen) = 33,33 % Privatanteil / 66,67 % Vermietungsanteil. Nur der Vermietungsanteil der Notarkosten ist steuerlich relevant (anteilig in AfA bzw. Werbungskosten).

Vorsicht: Bei späterer Nutzungsänderung (Eigennutzung aufgegeben oder umgekehrt) ändert sich der Aufteilungsschlüssel. Die Notar-Anschaffungskosten bleiben aber in der ursprünglichen AfA-Bemessung; nur der Aufteilungsanteil wird neu gewichtet.

Schenkung von Eltern an Kind mit Auflage (Wohnrecht)

Bei einer Immobilien-Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht der Eltern werden Notarkosten anteilig behandelt: Soweit die Schenkung steuerpflichtig ist (über Freibetrag § 16 ErbStG hinaus, 400.000 € pro Elternteil), kann der Beschenkte einen Teil der Notarkosten als Erwerbskosten geltend machen. Bei späterer Vermietung durch das Kind erhöhen die Notarkosten die AfA-Bemessung des angerechneten Werts.

Notarkosten beim Erbteilskauf

Wer einen Erbanteil von Miterben kauft, behandelt die Notarkosten wie einen normalen Kauf: Anschaffungskosten der erworbenen Nachlassgegenstände (anteilig). Wird die geerbte Immobilie vermietet, gehen die Notarkosten in die AfA-Bemessung; wird sie selbst genutzt, sind sie nicht absetzbar.

Notarkosten Übergabevertrag (vorweggenommene Erbfolge)

Bei der vorweggenommenen Erbfolge (Eltern übertragen Immobilie an Kinder mit Vorbehalt Nießbrauch oder Wohnrecht) gehören die Notarkosten zur Schenkung. Steuerliche Behandlung: keine Einkommensteuer-Werbungskosten beim Kind; Schenkungsteuer-Aspekte beim Wert nach Bewertungsgesetz. Erst wenn das Kind die Immobilie später vermietet, kommen die Notarkosten anteilig in die AfA.

Steuerstundung und Liquiditätswirkung

Ein häufig übersehener Aspekt: Die Liquiditätswirkung der Notarkosten unterscheidet sich erheblich zwischen "sofort als Werbungskosten" (Grundschuld) und "AfA-Bemessungsgrundlage" (Kaufvertrag).

• Sofort-Werbungskosten: Die volle Ersparnis (= Betrag × Steuersatz) fließt im Veranlagungsjahr zurück. Bei 983 € Grundschuld-Notar und 42 % Steuersatz: 413 € im Jahr 1.
• AfA-verteilt: Bei 2.385 € Anschaffungs-Notar und 3 % AfA: 30 € Ersparnis pro Jahr, kumuliert über 33 Jahre ca. 1.000 €. Im Jahr 1 also nur 1/33 des Effekts.

Praktische Folge: Die Aufteilung zwischen Kauf-Notar und Grundschuld-Notar ist nicht trivial. Eine bewusste Strukturierung (z. B. zwei separate Beurkundungstermine) kann die Sofort-Werbungskosten erhöhen. Bei Bauträger-Modellen lohnt die Abstimmung mit dem Steuerberater vor der Beurkundung; nach der Beurkundung ist die Aufteilung fixiert.

Steuerliche Wirkung im 30-Jahres-Vergleich

Um ein Gefühl für die wirtschaftliche Bedeutung zu bekommen: Hier die Steuerersparnis aus den Notarkosten eines typischen vermieteten Hauskaufs (400.000 €, Notarrechnung 4.000 € brutto, davon 60 % Kauf / 40 % Grundschuld, Grenzsteuersatz 42 %, Gebäudeanteil 80 %, AfA 3 %):

Über die volle Nutzungsdauer kommen damit aus einer Notarrechnung von 4.000 € rund 1.471 € Steuerersparnis zurück, das entspricht einer effektiven Nettobelastung von 2.529 €. Wer dieselbe Immobilie selbst nutzt, trägt die vollen 4.000 €.

Steuerliche Behandlung der Auslagenpauschale

Die Auslagenpauschale (KV 32001) ist nach GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) auf 20 € pro Verfahren gedeckelt. Steuerlich folgt sie der Behandlung der Hauptleistung: Bei Vermietung anteilig zu Werbungskosten und AfA-Bemessungsgrundlage zuordnen (proportional zur Aufteilung der eigentlichen Notargebühren), bei Selbstnutzung nicht absetzbar, bei Gewerbe Betriebsausgabe.

Die Aufteilung ist nicht weltbewegend, aber sauber dokumentieren: Auslagenpauschale × Anteil Grundschuld = sofortige Werbungskosten; Auslagenpauschale × Anteil Kauf = AfA-Erhöhung.

Fälligkeit nur kurz

Die Notarrechnung ist sofort mit Beurkundung fällig (§ 10 GNotKG), praktisch 14 Tage nach Zugang. Bei Nichtzahlung direkte Vollstreckung nach § 89 GNotKG. Details, Fristen, Verzug, Stundung: Notarrechnung Fälligkeit.

Vor der Zahlung prüfen, sonst zu hohe AfA-Basis

Eine überhöhte Notarrechnung erhöht über die Anschaffungsnebenkosten jährlich die AfA-Position, die das Finanzamt bis zur Festsetzungsverjährung (4 Jahre) zurückkorrigieren kann, plus 6 % p.a. Nachzahlungszinsen. Bei 70 % Gebäudeanteil und 3 % AfA über 33 Jahre wirkt sich ein nicht korrigierter Befund steuerlich entsprechend lange aus. Schriftlicher Befund pro Position für 58 € einmalig: Notarrechnung jetzt prüfen lassen →