KV 21100 GNotKG: Beurkundungsgebühr Faktor 2,0

Auf praktisch jeder deutschen Notarrechnung steht KV 21100 ganz oben. Sie ist mit dem Faktor 2,0 die wichtigste Einzelposition und macht in der Regel über 50 % der Gesamtkosten aus. Wer die Position versteht, kann den Rest seiner Rechnung in fünf Minuten plausibilisieren, oder eine prüfwürdige Abweichung zuverlässig erkennen.

Hinweis. Dieser Artikel erklärt die Position KV 21100 und ihre Abgrenzung. Er ist eine technische Erläuterung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand 18. Mai 2026, Werte nach GNotKG i.d.F. KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025), geprüft durch unsere Redaktion Recht.

Was ist KV 21100?

KV 21100 ist die Beurkundungsgebühr nach dem Kostenverzeichnis (Anlage 1) zum GNotKG. Sie entsteht bei der Beurkundung eines Vertrags oder einer Erklärung mit Gegenseitigkeit, also einer Konstellation, in der mindestens zwei Parteien gegenüber dem Notar gemeinsam eine Erklärung abgeben. Tatbestandlich erfasst sie die Verlesung der Urkunde, die Belehrung der Beteiligten nach § 17 BeurkG, die formelle Niederschrift und die Unterzeichnung mit den Beteiligten und dem Notar.

Der Faktor 2,0 ist gesetzlich festgelegt. Auf die 1,0-Gebühr, die Tabelle B dem Geschäftswert zuordnet, wird der Faktor angewandt; das Ergebnis ist der Sollbetrag der Position. KV 21100 ist damit kein Honorar im klassischen Sinne, sondern eine staatlich tarifierte Gebühr, die der Notar weder erhöhen noch reduzieren darf.

Faktor 2,0, warum genau dieser?

Anlage 1 GNotKG ordnet jeder KV-Nummer einen festen Gebührensatz zu. Für die Beurkundung eines zweiseitigen Vertrags ist es Faktor 2,0, für einseitige Erklärungen (KV 21200) nur 1,0, für eine Unterschriftsbeglaubigung (KV 25100) 0,2 (max. 70 € nach § 121 GNotKG). Der Gesetzgeber hat den Aufwand der zweiseitigen Beurkundung höher bewertet, weil sie eine umfassendere Belehrung, die Klärung gegenläufiger Interessen und eine doppelte Identitätsfeststellung beinhaltet.

Die Rechtsgrundlage für den Geschäftswert in den typischen Anwendungsfällen findet sich in § 105 GNotKG (Gesellschaftsverträge), § 47 (Kaufverträge), § 51 (Schenkungen) und § 102 (erbrechtliche Geschäfte). Mehr Details zur Bemessungsgrundlage: Geschäftswert GNotKG.

KV 21100 in der Praxis, typische Anwendungsfälle

Die Gebühr fällt in nahezu allen praktisch wichtigen Notarverträgen an. Drei Konstellationen treffen Sie als Mandant am häufigsten:

• Immobilienkaufvertrag. Geschäftswert ist der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), reduziert um separat ausgewiesenes bewegliches Inventar. Bei 400.000 € Kaufpreis und 10.000 € Inventar liegt der Geschäftswert bei 390.000 €.
• GmbH-Gründung. Geschäftswert ist das Stammkapital, mindestens jedoch 30.000 € nach § 105 Abs. 4 GNotKG. Eine UG mit geringem Stammkapital wird also mit dem Mindestgeschäftswert von 30.000 € berechnet.
• Ehevertrag, Erbvertrag, Schenkungsvertrag. Geschäftswert nach § 100 (Ehe), § 102 (Erbe), § 51 (Schenkung). Maßgeblich ist das jeweilige Reinvermögen.

Auch eine Änderung eines bereits beurkundeten Vertrags löst regelmäßig eine neue KV 21100 aus, sofern die Änderung wesentlich ist und wieder eine vollständige Verlesung erfordert. Reine Berichtigungen offensichtlicher Schreibfehler fallen unter eine geringere Gebühr.

KV 21100 vs. KV 21200, wann gilt welche?

Die häufigste Verwechslung in der Praxis. Der Unterschied liegt in der Anzahl der erklärenden Parteien:

• KV 21100, Faktor 2,0. Zweiseitige Beurkundung: Käufer und Verkäufer beim Hauskauf, Gesellschafter bei der GmbH-Gründung, beide Eheleute beim Ehevertrag.
• KV 21200, Faktor 1,0. Einseitige Beurkundung: Grundschuldbestellung des Eigentümers (die Bank ist nur Begünstigter, nicht Erklärender), ein einseitiges Testament, eine Vollmacht.

Bei einem typischen Hauskauf mit Finanzierung sehen Sie deshalb beide Positionen auf der Rechnung: KV 21100 für den Kaufvertrag (zweiseitig), KV 21200 für die Grundschuldbestellung (einseitig durch den Käufer als künftiger Eigentümer). Das ist korrekt und keine Doppelung.

KV 21100 vs. KV 21201 (Auflassungsvormerkung), Doppelung?

Nein. Die Auflassungsvormerkung nach KV 21201 ist eine eigene 0,5-Gebühr für die einseitige Erklärung des Verkäufers, dem Käufer eine Vormerkung im Grundbuch einzuräumen. Sie tritt neben KV 21100, weil die Vormerkung dogmatisch ein eigenständiger Vorgang ist, sie sichert nur den Käufer gegen Zwischenverfügungen und ist nicht Teil der Kaufrechts-Verpflichtung.

In der Praxis erscheinen also drei Positionen mit ähnlichem Wortlaut nebeneinander: KV 21100 (Kaufvertrag, 2,0), KV 21201 (Auflassungsvormerkung, 0,5), KV 22110 (Vollzug, 0,5). Das sind drei verschiedene Tatbestände, nicht drei Berechnungen desselben Vorgangs.

KV 21100 ohne anschließenden Vollzug, was kostet das?

Selten, aber praktisch wichtig: Wird ein Vertrag beurkundet, anschließend aber nicht vollzogen (etwa eine Erbverzichtserklärung, die nicht ins Grundbuch muss), fällt nur KV 21100 mit Faktor 2,0 an, kein KV 22110. Wird umgekehrt nur ein Entwurf erstellt und nicht beurkundet (Vertrag scheitert), greift KV 22200 (Entwurfsgebühr), nicht KV 21100. Eine doppelte Berechnung von KV 21100 und KV 22200 ist ausgeschlossen, der Entwurf geht in der Beurkundung auf.

KV 21100 mit Höchstwert, § 35 GNotKG

§ 35 GNotKG begrenzt den Geschäftswert für Gebührenzwecke auf 60 Millionen Euro. Liegt der tatsächliche Wert höher (etwa beim Verkauf eines großen Gewerbegrundstücks), wird die Gebühr aus 60 Mio. € berechnet und nicht aus dem höheren Wert. Diese Höchstwert-Regel betrifft fast ausschließlich gewerbliche Großtransaktionen und ist für den Privatmandanten praktisch ohne Bedeutung. Wichtig ist nur: Ein Notar darf den Höchstwert nicht über § 35 hinaus „kreativ" interpretieren, jedenfalls nicht zulasten des Mandanten.

Beispielrechnungen KV 21100 nach Geschäftswert

Werte gerundet, Stand 01.06.2025 (KostBRÄG 2025). Die 1,0-Gebühr stammt aus Anlage 2 GNotKG, KV 21100 entsteht als 1,0-Gebühr × 2,0.

KV 21100 doppelt berechnet, wie erkennen, wie reagieren?

Eine echte Doppelung mit zweimal der KV-Nummer 21100 ist selten, aber kommt vor: Etwa wenn Kaufvertrag und Grundschuldbestellung in einer Urkunde beurkundet wurden, das Notariat aber für beide Vorgänge KV 21100 verrechnet, obwohl die Grundschuld einseitig (KV 21200) ist. So gehen Sie vor:

1. Beide Positionen vergleichen. Stimmen Geschäftswerte überein oder weichen sie ab? Ein zweites KV 21100 mit identischem Geschäftswert ist hochgradig auffällig.
2. Urkunde prüfen. Welche Beteiligten haben jeweils erklärt? Eine einseitige Erklärung gehört unter KV 21200, nicht KV 21100.
3. Schriftliche Beanstandung. Korrekturbitte ans Notariat mit Verweis auf KV-Nummer und § 19 GNotKG.
4. Antrag nach § 127 GNotKG. Reagiert das Notariat nicht, ist der Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim Landgericht möglich. Frist nach § 127 Abs. 2 GNotKG: bis zum Ende des Kalenderjahres, das auf die Zustellung folgt.

KV 21100 und die Umsatzsteuer

KV 21100 ist eine notarielle Gebühr und damit umsatzsteuerpflichtig nach § 12 UStG. Auf den Nettobetrag werden 19 % Umsatzsteuer aufgeschlagen. Die Umsatzsteuer ist nicht Bestandteil von KV 21100, sondern wird in einer eigenen Zeile am Ende der Kostenberechnung ausgewiesen. Bei einem Geschäftswert von 400.000 € entsteht also: KV 21100 Nettobetrag ca. 1.570 €, Umsatzsteuer 19 % rund 298 €, Bruttosumme ca. 1.868 €. Wichtig: Die Umsatzsteuer darf nicht zusätzlich „in der Position" enthalten sein, sondern muss separat in einer Summenzeile auftauchen. Vermischt ein Notariat Netto und Brutto innerhalb der KV-21100-Zeile, ist die Position formell falsch erstellt (§ 19 Abs. 2 GNotKG).

KV 21100 bei elektronischer Beurkundung

Seit dem KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025) und der Erweiterung der elektronischen Beurkundungsformen ist KV 21100 auch bei einer elektronisch durchgeführten Beurkundung anwendbar, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die elektronische Form vorliegen (z. B. bei der Online-GmbH-Gründung). Der Faktor bleibt 2,0, der Geschäftswert wird wie bei der klassischen Beurkundung bestimmt. Es gibt weder einen Online-Rabatt noch einen elektronischen Aufschlag. Bei Mischformen, in denen Teile der Beurkundung physisch und Teile elektronisch erfolgen, wird KV 21100 nur einmal in Ansatz gebracht, nicht doppelt für die beiden Formen.

KV 21100 bei Vertragsänderung und Nachtragsbeurkundung

Wird ein bereits beurkundeter Vertrag inhaltlich geändert und muss erneut beurkundet werden (Nachtragsurkunde), löst dies in der Regel eine neue KV 21100 mit Faktor 2,0 aus. Ausnahmen: Reine Berichtigungen offensichtlicher Schreibfehler nach § 44a BeurkG erzeugen keine eigene Gebühr nach KV 21100. Auch eine Klarstellung im Vollzugsweg (z. B. eine ergänzende Erklärung für das Grundbuchamt) ist häufig keine neue Beurkundung, sondern fällt unter eine geringere Position. In der Praxis ist der Übergang fließend, hier kann ein Befund Hunderte Euro ausmachen.

Praxisbeispiel: Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird einen Tag vor dem Notartermin um eine Kaufpreis-Klausel ergänzt, beide Parteien sind sich einig. Die Anpassung erfolgt im Termin selbst und ist Teil der ursprünglichen Beurkundung, keine zusätzliche KV 21100. Wird die Klausel hingegen einen Monat nach Beurkundung in einem zweiten Termin als Nachtrag beurkundet, fällt eine zweite KV 21100 an, allerdings nur bezogen auf den geänderten Wert, nicht den vollen Kaufpreis.

KV 21100 im Vergleich zu Notarrechnungen anderer Länder

Die deutsche Notarrechnung ist im internationalen Vergleich strukturiert und prüffähig, weil Faktoren und Geschäftswerte gesetzlich tarifiert sind. In Österreich gilt eine ähnliche Logik (NTG), in der Schweiz und in Frankreich existieren ebenfalls feste Gebührentabellen. Im Common-Law-Raum (UK, USA) gibt es das deutsche Notariatswesen in dieser Form nicht; dort übernehmen Solicitors und Conveyancers ähnliche Aufgaben, allerdings auf Honorarbasis. Für deutsche Mandanten heißt das: Die KV 21100 ist nicht verhandelbar, dafür aber transparent und justiziabel. Diese Klarheit ist gegen Verhandelbarkeit eingetauscht, und sie ist der eigentliche Hebel für Prüfungen.

KV 21100 auf der eigenen Rechnung prüfen

Fünf-Minuten-Check, den Sie ohne juristische Vorkenntnisse durchführen können:

1. Identifizieren. Position mit „21100" in der KV-Nummer-Spalte suchen. In der Regel die erste und größte Position.
2. Geschäftswert mit der Urkunde abgleichen. Bei Hauskauf: Kaufpreis. Wurde Inventar separat ausgewiesen? Dann muss der Geschäftswert reduziert sein.
3. Faktor prüfen. Muss 2,0 sein. Steht 2,5 oder höher, ist das ohne explizite Begründung im Bescheid unzulässig.
4. 1,0-Gebühr nachschlagen. In Tabelle B GNotKG 2026 finden Sie alle Stufen. Multiplizieren mit 2,0.
5. Vergleichen mit dem Rechnungsbetrag. Differenz größer als ein paar Cent? Befund.

KV 21100 und Übergangsrecht zum KostBRÄG 2025 (Stand 01.06.2025)

Eine Beurkundung am 31. Mai 2025 wird nach alter Tabelle B abgerechnet, eine Beurkundung am 1. Juni 2025 nach neuer Tabelle. Die KV-Nummer und der Faktor 2,0 bleiben in beiden Fällen identisch; nur die 1,0-Gebühr aus Tabelle B verändert sich. Wer eine Rechnung in den ersten Wochen nach dem Stichtag erhält, sollte besonders genau hinschauen: In dieser Übergangszeit kommt es in unserer Datenbank überdurchschnittlich oft zu einer Vermischung beider Tabellen in einer Kostenberechnung, etwa wenn die Beurkundung vor und der Vollzug nach dem 1. Juni 2025 erfolgten. Beide Positionen müssen dann unterschiedlich abgerechnet werden, eine pauschale Anwendung der neuen Tabelle auf die Vor-Stichtags-Beurkundung ist unzulässig.

KV 21100 in der Kostenbeschwerde nach § 127 GNotKG

Ist KV 21100 aus Ihrer Sicht zu hoch berechnet, ist das Verfahren nach § 127 GNotKG der direkte Weg: schriftliche Einwendung beim Notariat, danach ggf. Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim Landgericht. Frist nach § 127 Abs. 2 GNotKG: bis zum Ende des Kalenderjahres, das auf die Zustellung folgt. Wichtig: Die Einwendung muss konkret begründet sein, etwa „Geschäftswert 392.000 € statt 400.000 €, weil Inventar separat ausgewiesen (§ 47 GNotKG)" oder „Faktor 2,5 statt 2,0, ohne Begründung". Eine pauschale Beanstandung („KV 21100 zu hoch") führt selten zur Korrektur, eine paragrafengenaue dagegen sehr oft.

KV 21100 und § 89 GNotKG, sofort vollstreckbar

Eine Notarrechnung mit KV 21100 ist nicht irgendein Honorar-Schreiben, sondern nach § 89 GNotKG ein vollstreckbarer Titel. Wer ihr nicht widerspricht, hat ähnliche Rechtsfolgen wie bei einem rechtskräftigen Urteil: Das Notariat kann ohne weitere Klage in das Vermögen vollstrecken lassen. Das macht die fristgerechte Prüfung umso wichtiger. Praktisch heißt das: Lieber zeitnah nach Erhalt der Rechnung schriftlich beanstanden, als später dem Vollstreckungsbescheid hinterherzulaufen.

KV 21100 im Zusammenspiel mit anderen Positionen

Auf einer typischen Hauskauf-Rechnung steht KV 21100 nicht allein. Sie wird flankiert von Vollzug (KV 22110, Faktor 0,5), Auflassungsvormerkung (KV 21201, Faktor 0,5), Beurkundung der Grundschuld (KV 21200, Faktor 1,0), Vollzug der Grundschuld (KV 22110, Faktor 0,5) und den Dokumenten-/Postauslagen (KV 32001 pro Seite, KV 32014 Post-/TK-Pauschale 20 % der Gebühren, max. 20 €). Wer KV 21100 isoliert prüft, übersieht möglicherweise, dass eine doppelte Vollzugsgebühr in einer anderen Position versteckt ist. Die Regel der Position-für-Position-Prüfung lohnt sich, weil KV 21100 zwar groß, aber selten der einzige Befund einer Rechnung ist.

Wenn Sie unsicher sind oder Position 21100 in Kombination mit Vollzugsgebühr, Auflassungsvormerkung und Auslagenpauschale prüfen wollen, lassen Sie es uns übernehmen. NotarCheck prüft alle Positionen Ihrer Notarrechnung gegen das GNotKG, schriftlicher Befund mit Paragrafen-Zuordnung, 58 € pauschal. Rechnung jetzt hochladen →