Notarkosten Schenkung Immobilie 2026: ab 925 € Gesamt

Die notarielle Schenkung ist mehr als ein „Geschenk mit Unterschrift". Sie schafft Rechtssicherheit, ermöglicht steueroptimierte Vermögensübertragung über Generationen — und kostet beim Notar grundsätzlich gleich viel wie ein Kaufvertrag derselben Größe. Wir zeigen die Tabelle nach Wert, alle relevanten Freibeträge, die Nießbrauchs-Berechnung nach § 14 BewG und die Kostenspezifika bei minderjährigen Beschenkten, GmbH-Anteilen und vorweggenommener Erbfolge.

Die wirtschaftliche Logik der notariellen Schenkung folgt einer einfachen Asymmetrie: Die Notarkosten richten sich nach dem vollen Verkehrswert des Geschenks. Die Schenkungssteuer-Bemessungsgrundlage kann durch Vorbehaltsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht deutlich gesenkt werden. Eine sorgfältig konstruierte Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt kann daher schenkungssteuerlich „neutral" bleiben (Wert unter Freibetrag), während dem Notar dennoch die volle Tabelle-B-Gebühr auf den ungeminderten Verkehrswert zusteht. Wer das verstanden hat, optimiert beide Seiten getrennt — keine Sparmaßnahme an der Notargebühr ist möglich, sehr wohl aber an der Schenkungssteuer durch geschickte Gestaltung der Vorbehaltsrechte.

Eine zweite, oft übersehene Dimension ist die Vorbereitung der Schenkung. Anders als beim Kaufvertrag, der zwischen unabhängigen Parteien meist standardisiert abläuft, ist die Schenkung typisch innerhalb einer Familie eingebettet — und sie sollte mit allen potenziell betroffenen Personen abgestimmt sein, weil sie sonst Streit, Pflichtteilsansprüche oder Anfechtungsverfahren auslösen kann. Notare empfehlen daher, vor der eigentlichen Schenkungs-Beurkundung ein formloses Vorgespräch zu führen, in dem die Gestaltung skizziert wird. Das kostet einmalig eine Beratungsgebühr (etwa KV 24202 mit reduziertem Satz auf reduzierten Geschäftswert), bewahrt aber vor späteren teuren Korrekturen der Urkunde.

Quick Answer: Schenkungs-Notarkosten

• Beurkundung: KV 21100 mit 2,0-Satz aus Tabelle B GNotKG.
• Vollzug: KV 22110 mit 0,5-Satz.
• Bei Immobilien zusätzlich: Auflassungsvormerkung KV 21201 (0,5-Satz).
• Faustregel: ca. 1,2 % des Verkehrswerts inkl. USt.
• Mindest-Geschäftswert: kein gesetzlicher Untergrenze für Schenkung (anders als bei GmbH-Gründung).
• Pauschale Zweitprüfung Ihrer Schenkungs-Notarrechnung: 58 € bei NotarCheck.

Das Gebührenmodell für Schenkungen

Eine Schenkung wird beim Notar wie ein Kaufvertrag abgerechnet, weil sie eine zweiseitige Beurkundung mit Vermögensübergang ist:

• KV 21100 Beurkundung Schenkungsvertrag: 2,0-Satz
• KV 22110 Vollzug der Urkunde: 0,5-Satz
• Bei Immobilienschenkung zusätzlich: Auflassungsvormerkung KV 21201 mit 0,5-Satz

Maßgeblich ist der Verkehrswert des geschenkten Vermögens (§ 47 GNotKG analog), nicht der eventuelle Buchwert oder Nennbetrag. Bei Bezug auf eine schenkungssteuerliche Bewertung (§§ 9 ff. BewG) kann der Notar diese als Geschäftswert anerkennen, sofern sie aktuell ist.

Schenkungs-Notarkosten — Tabelle nach Wert

Folgende Tabelle zeigt die typischen Notarkosten einer Immobilienschenkung (Beurkundung 2,0 + Vollzug 0,5 + Auflassungsvormerkung 0,5 + Auslagen 20 € + 19 % USt). Bei reiner Geld- oder GmbH-Anteilsschenkung entfällt die Auflassungsvormerkung — ca. 20 % günstiger.

Schenkungssteuer-Beispiel: Kind, voller Freibetrag von 400.000 € noch verfügbar, Stufentarif Steuerklasse I (§ 19 ErbStG). Werte gerundet.

Schenkungssteuer-Freibeträge & Notarkosten — Tabelle Verwandtschaft

Die Freibeträge nach § 16 ErbStG sind je Beschenktem und je Schenker alle 10 Jahre erneut nutzbar. Eine sorgfältig geplante Schenkungskette kann erhebliche Steuerbeträge sparen.

Die Notarkosten ändern sich durch das Verwandtschaftsverhältnis nicht — die GNotKG-Tabelle ist neutral. Verwandtschaft ist nur für die Schenkungssteuer relevant. In der Praxis bedeutet das: Eine Schenkung an einen Freund (Steuerklasse III, 20.000 € Freibetrag, 30 bis 50 % Steuersatz) ist beim Notar genauso teuer wie an ein Kind, aber steuerlich oft prohibitiv. Wer ein größeres Vermögen an Nicht-Verwandte übertragen will, sollte Alternativen prüfen — etwa eine Stiftung, eine Übertragung mit gestreckter Zahlung oder eine erbrechtliche Lösung mit Vermächtnis.

Schenkung Immobilie an Kinder

Die häufigste Gestaltung: Eltern übertragen eine vermietete oder selbst genutzte Immobilie auf ein Kind. Wichtige Punkte:

• AfA-Übergang: Bei vermieteten Immobilien wird die AfA-Bemessungsgrundlage des Schenkers fortgeführt (§ 11d EStDV), keine neue Abschreibungsbasis durch die Schenkung.
• Spekulationsfrist § 23 EStG: Die Frist beginnt nicht neu; ein späterer Verkauf durch das Kind ist innerhalb von 10 Jahren ab Anschaffung durch den Schenker einkommensteuerpflichtig.
• Pflichtteilsergänzung § 2325 BGB: Schenkungen werden bei Pflichtteilsberechnung 10 Jahre lang anteilig berücksichtigt (Abschmelzung 10 % pro Jahr).
• Nießbrauch des Schenkers: häufig, mindert schenkungssteuerlich den Wert (Kapitalwert § 14 BewG), Notarkosten bleiben auf Verkehrswert.

Bei mehreren Kindern empfiehlt sich oft ein Geschwister-Ausgleich (Geldzahlung an die nicht-bedachten Kinder), den der Notar in derselben Urkunde regelt. Dadurch erhöht sich der Geschäftswert nicht — Ausgleichszahlungen sind Teil der Gesamttransaktion. Wer sicher gehen will, dass die nicht-bedachten Geschwister im späteren Erbfall keinen Pflichtteilsergänzungs-Anspruch geltend machen, kann zusätzlich einen Pflichtteilsverzicht beurkunden lassen (§ 2346 BGB). Dieser ist eine separate Urkunde mit eigener Beurkundungsgebühr (typisch 0,5 bis 2,0-Satz auf den hypothetischen Pflichtteilswert), aber das Geld ist oft gut investiert: Ein Pflichtteilsstreit im Erbfall kann fünf- bis sechsstellige Anwalts- und Gerichtskosten verursachen und Jahre dauern.

Schenkung GmbH-Anteile

GmbH-Anteilsschenkungen sind nach § 15 Abs. 3 GmbHG zwingend notariell zu beurkunden. Steuerlich greifen die Verschonungsabschläge §§ 13a, 13b, 19a ErbStG:

Voraussetzungen: weniger als 90 % Verwaltungsvermögen, aktive Geschäftstätigkeit, Einhaltung der Behaltens- und Lohnsummenfrist. Bei großen Vermögen (über 26 Mio. €) zusätzlich Abschmelzmodell oder Verschonungsbedarfsprüfung.

Notarkosten einer GmbH-Anteilsschenkung über Verkehrswert 200.000 €: KV 21100 mit 2,0 (~ 870 €) + KV 22110 mit 0,5 (~ 218 €) + Auslagen + 19 % USt = ca. 1.330 € netto, 1.580 € brutto. Hinzu kommt die Aktualisierung der Gesellschafterliste, die der Notar an das Handelsregister einreicht (KV 21201 mit 0,5-Satz). Wer GmbH-Anteile in mehreren Tranchen über mehrere Jahre verschenkt — etwa um wiederkehrende Freibeträge zu nutzen — sollte zudem die Behaltensfristen der §§ 13a, 13b ErbStG im Blick behalten: Ein vorzeitiger Verkauf oder eine Auflösung der Gesellschaft während der Behaltensfrist führt zu einer rückwirkenden Nachversteuerung mit teils erheblichen Steuerbeträgen.

Schenkung Bargeld oder Wertpapiere — braucht es einen Notar?

Bei sofortiger Übergabe (Bar oder Überweisung) nein. § 518 BGB verlangt notarielle Beurkundung nur für ein reines Schenkungsversprechen, das noch nicht vollzogen ist. Praktische Konstellationen:

• Geldüberweisung mit Verwendungszweck „Schenkung": formlos gültig, dem Finanzamt anzeigen.
• Geschenkversprechen ohne sofortige Übergabe: Notar zwingend (§ 518 BGB), formlos = unwirksam.
• Depot-Übertrag Wertpapiere: kein Notar nötig; depotführende Bank macht den Übertrag, dem Finanzamt zu melden.

Achtung: Auch bei formloser Geldschenkung ist eine Anzeige beim Finanzamt nach § 30 ErbStG innerhalb 3 Monaten Pflicht — auch wenn der Freibetrag nicht überschritten wird, damit die 10-Jahres-Frist sauber dokumentiert ist.

Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt — Wert-Berechnung

Der häufigste „Steueroptimierungs-Klassiker" ist die Schenkung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker behält das lebenslange Nutzungsrecht (Mieteinnahmen). Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den schenkungssteuerlichen Wert (nicht aber den Notar-Geschäftswert).

Berechnung Kapitalwert nach § 14 BewG: Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die jährliche Nettomiete (oder fiktive Miete bei Selbstnutzung). Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Restlebenserwartung nach Sterbetafel.

Werte gerundet, beruhend auf Sterbetafel 2020/22. Aktuelle Werte beim Bundesfinanzministerium.

Beispiel: Vater 65 Jahre, schenkt Immobilie an Sohn (Verkehrswert 600.000 €, Jahres-Nettomiete 18.000 €). Kapitalwert Nießbrauch: 18.000 × 12,1 = 217.800 €. Schenkungssteuerlich relevanter Wert: 600.000 − 217.800 = 382.200 € — liegt unter dem 400.000-€-Freibetrag. Notar rechnet aber weiterhin auf 600.000 € (Notarkosten ca. 8.500 €).

Schenkung an minderjährige Kinder — Ergänzungspfleger

Sind beide Eltern Schenker (oder ein Elternteil mit Insichgeschäfts-Problem), bestellt das Familiengericht nach § 1809 BGB n.F. (vormals § 1909 BGB, seit Vormundschaftsrechtsreform 1.1.2023) einen Ergänzungspfleger, der die Schenkung für das Kind entgegennimmt. Erforderlich, weil Eltern ihr Kind nicht selbst als gesetzliche Vertreter „beschenken" können — sie wären in eigener und in Fremdvertretung gleichzeitig.

Bei nur lediglich rechtlich vorteilhaften Schenkungen (z. B. reine Geldschenkung ohne Auflage) kann auf einen Ergänzungspfleger verzichtet werden — bei Immobilienschenkungen unter Auflage oder Nießbrauch hingegen praktisch immer nötig, weil das Kind dann Pflichten übernimmt.

Vorweggenommene Erbfolge

Die vorweggenommene Erbfolge ist die strategische Vermögensübertragung zu Lebzeiten in Vorwegnahme der Erbfolge. Klassische Bausteine:

• Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Schenker behält wirtschaftliche Nutzung lebenslang.
• Übergabevertrag mit Pflegeauflage: Beschenkter verpflichtet sich zur Pflege.
• Rückforderungsrecht: Bei Vorversterben des Beschenkten, Wiederheirat, Insolvenz etc.
• Pflichtteilsverzicht der nicht-bedachten Kinder: Separater notarieller Vertrag (§ 2346 BGB), Geschäftswert oft 50 % des Erbquoten-Werts.
• Geschwister-Ausgleichsregelung: Geldzahlungen oder Ausgleichsanrechnung im späteren Erbfall.

Eine vollständige Gestaltung im Übergabevertrag ist komplex und steuerlich beratungspflichtig — die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der übertragenen Vermögensgegenstände. Ein gesonderter Artikel zum Übergabevertrag mit allen Konstellationen erscheint demnächst. In der Zwischenzeit gilt als grobe Orientierung: Übergabeverträge mit umfangreichen Vorbehaltsrechten und Auflagen liegen bei den Notarkosten typisch 20 bis 40 % über einer einfachen Schenkungsurkunde mit gleichem Geschäftswert, weil zusätzliche Geschäftswerte für die einzelnen Auflagen anzusetzen sind (§ 86 GNotKG). Die zusätzliche Komplexität rechtfertigt sich in der Regel durch deutliche steuerliche Ersparnis und durch die juristische Klarstellung im späteren Erbfall.

Wer eine vorweggenommene Erbfolge in mehreren Stufen plant, sollte mindestens drei Notartermine über einen Zeithorizont von zehn Jahren einkalkulieren: einmalig die Pflichtteilsverzichts-Beurkundung der nicht-bedachten Kinder, dann die eigentliche Übertragung mit Vorbehaltsrechten und schließlich, nach Ablauf der 10-Jahres-Frist, eine weitere Tranche zur Nutzung des erneuten Freibetrags. Die Gesamtkosten dieser Strategie über zehn Jahre liegen bei Immobilienvermögen im siebenstelligen Bereich typisch zwischen 12.000 und 25.000 € Notar — eine Investition, die sich durch die vermiedene Schenkungssteuer in nahezu allen Konstellationen mehrfach rechnet.

Beispielrechnungen

Geldschenkung an Kind: 100.000 € (Beurkundungspflicht durch Schenkungsversprechen)

Hinweis: Bei reinen Geldschenkungen mit Sofortübergabe genügt ein formloser Schenkungsvertrag — die notarielle Beurkundung ist nur bei Schenkungsversprechen (§ 518 BGB) zwingend.

Immobilienschenkung an Tochter: 400.000 €

Schenkungssteuer bei voll verfügbarem Kind-Freibetrag (400.000 €): 0 €.

GmbH-Anteile, Verkehrswert 200.000 €

Case Study: Generationen-Schenkung mit Nießbrauch

Eltern (Vater 68, Mutter 65) schenken 2026 eine vermietete Immobilie (Verkehrswert 800.000 €, Jahresnettomiete 24.000 €) zu gleichen Teilen an ihre zwei Kinder. Sie behalten lebenslangen Nießbrauch zu gleichen Teilen.

• Notar-Geschäftswert: 800.000 € (Verkehrswert, voller Wert)
• Notarkosten gesamt: ca. 10.500 € (Beurkundung 2,0 + Vollzug 0,5 + Auflassungsvormerkung 0,5 + Auslagen + USt)
• Kapitalwert Nießbrauch Vater: 12.000 × ~11,5 (Mittelwert) = 138.000 €
• Kapitalwert Nießbrauch Mutter: 12.000 × ~13,5 = 162.000 €
• Schenkungssteuerlich relevanter Wert je Kind: (800.000 − 300.000) ÷ 2 = 250.000 €
• Freibetrag je Elternteil je Kind: 400.000 € → Schenkungssteuer fällt nicht an

Ergebnis: 800.000 € Vermögen werden ohne Schenkungssteuer übertragen. In 10 Jahren kann erneut geschenkt werden — der zweite Freibetrag wird verfügbar.

Typische Fehler in Schenkungs-Notarrechnungen

1. Doppelter Vollzug. KV 22110 darf bei Immobilienschenkung nur einmal je Vorgang berechnet werden, nicht separat für jede Vertragsklausel.
2. Verkehrswert vs. Verkaufsangebot. Wenn ein Verkehrswertgutachten 380.000 € sagt und die Geschäftsgrundlage 450.000 € beträgt, ist die Differenz prüfwürdig.
3. Mit-Beurkundung anderer Sachen. Ein Schenkungsvertrag, der gleichzeitig einen Erbverzicht enthält, hat zwei Geschäftswerte (§ 109 Abs. 1 GNotKG); der Notar muss den höheren ansetzen.
4. Auslagenpauschale > 20 €. KostBRÄG 2025-Deckel (KV 32001).
5. USt auf Grundbuchgebühren. Grundbuch ist gerichtliche Gebühr ohne USt; eine Berechnung wäre fehlerhaft.
6. Beurkundung statt Beglaubigung bei kleineren Vorgängen. Pflichtteilsverzicht-Bestätigungen oder Erklärungs-Annahmen reichen oft mit KV 25100 (Beglaubigung).

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