Notarkosten Erbbaurecht 2026: 80 %-Regel & Tabelle

Das Erbbaurecht ist eine fast vergessene und in jüngster Zeit wieder entdeckte Form des Grundstückserwerbs: Sie zahlen keinen Kaufpreis für den Grund und Boden, sondern einen jährlichen Erbbauzins, und können trotzdem darauf bauen und das Bauwerk vererben. Kostenrechtlich folgt die Bestellung eines Erbbaurechts eigenen Regeln, geregelt in § 49 GNotKG. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie der Geschäftswert kapitalisiert wird, was die Bestellung typischerweise kostet, welche Folgegebühren bei Verlängerung, Heimfall und Beleihung anfallen, und wie ein Erbbau-WEG kostenmäßig zu handhaben ist.

Hinweis. Dieser Artikel beschreibt die gesetzliche Lage nach GNotKG, ErbbauRG und BewG in der Fassung des KostBRÄG 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109). Erbbau-Verträge enthalten oft individuelle Klauseln (Anpassungsklauseln für den Erbbauzins, Heimfall-Tatbestände, Vorkaufsrechte), die im Einzelfall zu prüfen sind. Redaktion Recht, Stand Mai 2026.

Was ist Erbbaurecht / Erbpacht?

Das Erbbaurecht ist nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. In der Umgangssprache heißt es auch „Erbpacht", was juristisch ungenau ist, weil es sich nicht um eine Pacht im BGB-Sinne handelt, sondern um ein grundstücksgleiches Recht.

Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer (häufig Kirchen, Kommunen, Stiftungen oder Privatleute) einen jährlichen Erbbauzins, üblich rund 3 bis 5 % des Bodenwerts. Die Laufzeit beträgt typischerweise 50 bis 99 Jahre. Nach Ablauf fällt das Bauwerk gegen Entschädigung (oft zwei Drittel des Verkehrswerts) an den Grundstückseigentümer.

Vorteil für Erwerber: keine Kaufpreis-Finanzierung für den Boden. Nachteil: laufende Belastung mit Erbbauzins, und am Ende kein Eigentum am Grundstück. In den letzten Jahren hat das Erbbaurecht durch hohe Bodenpreise und das Interesse vieler Kommunen, Wohnraum zu schaffen ohne Boden zu verkaufen, an Bedeutung gewonnen.

§ 49 Abs. 2 GNotKG: Geschäftswert beim Erbbaurecht

§ 49 GNotKG regelt den Geschäftswert für die Bestellung, Aufhebung und Übertragung eines Erbbaurechts. Maßgeblich nach § 49 Abs. 2 GNotKG ist: „80 Prozent der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und der darauf errichteten Bauwerke."

Konkret: (Verkehrswert des belasteten Grundstücks + Verkehrswert der Bauwerke) × 0,8 = Geschäftswert. Bei der Bestellung eines Erbbaurechts ohne bereits errichtetes Bauwerk wird das geplante Bauwerk anhand der Baukostenkalkulation bewertet. Der Erbbauzins selbst spielt für den Geschäftswert nach GNotKG keine Rolle — das ist eine bewertungsrechtliche Größe (BewG) für Schenkung-/Erbschaftsteuer, nicht für die Notargebühr.

Faustformel für die Praxis:

• Reines Erbbaurecht ohne Bauwerk (Bestellung): Geschäftswert = 0,8 × Grundstückswert.
• Erbbaurecht mit bereits errichtetem Bauwerk (Übertragung, Aufhebung): Geschäftswert = 0,8 × (Grundstückswert + Bauwerkswert).
• Beispiel: Grundstück 150.000 € + Einfamilienhaus 250.000 € = 400.000 € × 0,8 = 320.000 € Geschäftswert.

Wichtig: Die in der Praxis weit verbreitete Berechnung „Jahres-Erbbauzins × Vervielfältiger" entspricht nicht der Bemessungsregel des § 49 Abs. 2 GNotKG. Wer eine solche Berechnung auf der Notarrechnung sieht, sollte den Wert gegen die 80-%-Summenregel prüfen.

Bestellung des Erbbaurechts: Beurkundungskosten Tabelle

Die folgende Tabelle zeigt typische Notarkosten für die Bestellung eines Erbbaurechts. Geschäftswert nach § 49 Abs. 2 GNotKG: 80 % von (Grundstückswert + Bauwerkswert). Der Jahres-Erbbauzins ist hier nur als illustrative Vergleichsgröße aufgeführt, er ist nicht Bemessungsgrundlage.

Hinweise: Der Geschäftswert berechnet sich nach § 49 Abs. 2 GNotKG zu 80 % aus Grundstückswert plus Bauwerkswert. Die in der Spalte „Jahres-Erbbauzins" genannten Werte sind nur ein illustratives Marktverhältnis, kein Bestandteil der Bemessungsformel. Beurkundungsgebühr KV 21100 mit Faktor 2,0. Brutto inklusive 20 € Auslagenpauschale (KV 32001) und 19 % USt. Ohne Vollzugsgebühr KV 22110 (Faktor 0,5, fällt zusätzlich an).

Verlängerung und Heimfall: Folgekosten

Eine Verlängerung des Erbbaurechts (etwa von 50 auf 99 Jahre) wird kostenrechtlich wie eine teilweise Neubestellung behandelt. Geschäftswert nach § 49 Abs. 2 GNotKG: 80 % von (Grundstückswert + Bauwerkswert), maßgeblich auf den Zeitpunkt der Verlängerung. Eine reine Laufzeitverlängerung ohne Wertänderung führt typischerweise zu einem reduzierten Ansatz nach Ermessen.

Heimfall bedeutet die Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer wegen vertraglich vereinbarter Heimfall-Tatbestände (Insolvenz des Erbbauberechtigten, schwerwiegende Vertragsverletzung). Notarkosten entstehen für die Beurkundung der Rückübertragung; der Geschäftswert folgt erneut § 49 Abs. 2 GNotKG (80 % aus Grundstück und Bauwerk). Die Kosten können erheblich sein, oft im Bereich der Erstbestellung.

Geschäftswert nach § 49 Abs. 2 GNotKG: Beispielrechnung

Erbbaurecht mit Wohnungseigentum (Erbbau-WEG)

Eine Spezialform ist das Erbbau-WEG: Mehrere Erbbauberechtigte erwerben Sondereigentum an Wohnungen, die auf einem gemeinschaftlichen Erbbaurecht stehen. Üblich bei größeren Wohnanlagen auf kirchlichen oder städtischen Erbbaugrundstücken, z. B. in München, Hamburg oder Berlin.

Kostenrechtlich kombiniert die Beurkundung Erbbaurecht-Bestellung mit Teilungserklärung nach § 8 WEG. Die Geschäftswerte folgen jeweils der einschlägigen Norm (Erbbau § 49 Abs. 2 GNotKG, Teilung gesondert); bei mehreren Werten in einer Urkunde regelt § 35 GNotKG den Höchstwert. Das hält die Kosten in der Regel im Rahmen.

Praxis-Tipp: Bei einem Erbbau-WEG sollten Sie sich die Aufteilung der Notarkosten unter den Wohnungserwerbern vertraglich genau ansehen. Üblich ist eine Quoten-Aufteilung nach Mit­eigentumsanteilen, manche Bauträger versuchen eine pauschale Aufteilung, die für einzelne Erwerber ungünstig sein kann.

Erbbaurecht beleihen: Grundschuld auf Erbbau

Ein Erbbaurecht lässt sich genau wie ein Eigentumsgrundstück beleihen. Die Grundschuld wird im Erbbau-Grundbuch eingetragen (ein eigenes Grundbuchblatt), nicht im normalen Grundbuch des Grundstücks. Notarkosten folgen § 53 GNotKG: Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld, Faktor 1,0 für die Beurkundung (KV 21200), 0,5 für den Vollzug (KV 22110).

Banken akzeptieren Erbbau-Grundschulden grundsätzlich, achten aber auf die Restlaufzeit. Ist die Restlaufzeit kürzer als die Tilgungsdauer des Darlehens, verlangen viele Banken eine Vereinbarung über die Verlängerung oder eine zusätzliche Sicherheit. Mehr zum allgemeinen Thema unter Notarkosten Grundschuld.

Steuerliche Behandlung des Erbbauzinses

Die laufenden Erbbauzinsen sind bei vermieteten Erbbaurechten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Beim eigengenutzten Erbbau (z. B. selbstbewohntes EFH) sind sie grundsätzlich nicht abzugsfähig. Eine Ausnahme greift für ein häusliches Arbeitszimmer, dessen anteilige Erbbauzins-Kosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden können.

Die einmalige Notargebühr für die Bestellung ist hingegen kein laufender Aufwand, sondern eine Anschaffungsnebenkosten-Position. Bei vermieteten Erbbaurechten geht sie in die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes ein (sofern darauf gebaut wird). Bei eigengenutzten Erbbaurechten sind die Notarkosten der Bestellung grundsätzlich nicht abzugsfähig, mit den üblichen Ausnahmen (Vermietung Arbeitszimmer, gewerbliche Nutzung). Mehr Details unter Notarrechnung steuerlich absetzbar.

Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts

Wer ein bestehendes Erbbaurecht von einem Vorgänger erwirbt (etwa beim Kauf eines Hauses auf Erbbau-Grundstück), zahlt einen Kaufpreis für das Gebäude und übernimmt die Erbbau-Pflichten. Notarrechtlich ist das eine Übertragung des Erbbaurechts, geregelt in § 49 GNotKG analog wie die Bestellung.

Geschäftswert nach § 49 Abs. 2 GNotKG: 80 % von (Grundstückswert + Bauwerkswert). Beispiel: EFH auf Erbbau, Grundstückswert 150.000 € + Bauwerkswert (Verkehrswert) 350.000 € = 500.000 €. Geschäftswert: 500.000 € × 0,8 = 400.000 €. Beurkundungsgebühr KV 21100 mit Faktor 2,0 auf 400.000 €: 1.570 € netto.

Achtung: Manche Erbbauverträge verlangen die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung. Wird die Zustimmung verweigert oder verzögert, kann sich der Erwerbsvorgang in die Länge ziehen. Eine Klausel zur „Zustimmungsfiktion" (Schweigen = Zustimmung) ist oft Vertragsbestandteil, sollte aber konkret geprüft werden.

Erbbauzins-Anpassungsklauseln und ihre Bedeutung

Lange Erbbau-Laufzeiten (50–99 Jahre) zwingen die Vertragsparteien, eine Anpassungs­klausel für den Erbbauzins zu vereinbaren. Sonst wäre der Zins über Jahrzehnte hinweg inflationsbedingt entwertet. Übliche Klauseln:

• Wertsicherungsklausel an Verbraucherpreisindex: Anpassung im Verhältnis zur VPI-Entwicklung, häufig alle 3 oder 5 Jahre. Üblich und genehmigungsfrei nach § 4 PreisklauselG.
• Bodenrichtwert-Klausel: Anpassung im Verhältnis zur Entwicklung des Bodenrichtwerts. Konkreter, aber bei stark schwankenden Märkten unberechenbarer.
• Festbeträge mit periodischer Neuverhandlung: Selten, weil streitanfällig.

Für die Notarkosten der Erstbestellung sind Anpassungsklauseln neutral: Sie ändern den anfänglichen Geschäftswert nicht — dieser folgt § 49 Abs. 2 GNotKG (80 % aus Grundstück + Bauwerk). Eine spätere Erbbauzins-Anpassung ist nicht erneut beurkundungspflichtig, sofern die Klausel hinreichend bestimmt ist.

Erbbau-Verträge mit Kommunen und Kirchen

Über 60 % aller deutschen Erbbauverträge werden mit institutionellen Grundstückseigentümern geschlossen: Kommunen, kirchliche Stiftungen, gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Diese Verträge haben oft standardisierte Klauseln, die Erwerber kennen sollten:

• Sozialklauseln: Vorgaben zur Bewohnerstruktur (z. B. Pflicht zur Eigennutzung) oder zur sozialen Miete bei vermietetem Wohnraum.
• Bauverpflichtung: Pflicht zur Errichtung eines Bauwerks innerhalb einer bestimmten Frist (etwa 3 Jahre nach Bestellung).
• Vorkaufsrecht des Eigentümers: Bei Weiterveräußerung des Erbbaurechts. Kommunen sichern sich gerne den Erstzugriff zum Marktpreis.
• Heimfall-Tatbestände: Insolvenz, schwerwiegende Vertragsverletzung, Verstoß gegen Sozialklauseln.

Diese Klauseln sind kostenneutral für die Notarkosten der Erstbestellung, können aber bei späterer Veräußerung oder Erbfall Zusatzkosten verursachen.

Wann lohnt sich eine Prüfung der Erbbau-Rechnung?

Erbbau-Bestellungen sind selten genug, dass Notariate bei der Geschäftswert-Berechnung mitunter Fehler machen. Typische Befunde aus unserer Praxis:

• Kapitalisierter Erbbauzins als Geschäftswert angesetzt: Falsch — § 49 Abs. 2 GNotKG verlangt 80 % der Summe aus Grundstücks- und Bauwerkswert, nicht den kapitalisierten Erbbauzins.
• 80-%-Faktor vergessen: Wird voller Grundstücks- plus Bauwerkswert angesetzt statt nur 80 %, ist der Geschäftswert um 25 % überhöht.
• Bauwerkswert zu hoch angesetzt: Etwa wenn ein noch nicht errichtetes Bauwerk mit dem fertigen Verkehrswert statt mit den Baukosten bewertet wird.
• KV 22110 doppelt: Vollzugsgebühr separat für Erbbau-Bestellung und Grundschuld berechnen ist zulässig, doppelt für denselben Vorgang nicht.

Wer Vergleichswerte aus der Praxis braucht: Eine sauber gerechnete Erbbau-Bestellung folgt § 49 Abs. 2 GNotKG strikt — Geschäftswert = 0,8 × (Grundstück + Bauwerk). Liegt die Notarrechnung deutlich darüber, ist eine konkrete Korrekturbitte sinnvoll.

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